スマートデイズ等シェアハウス被害相談受付中!

本年1月にオーナーへの賃料支払停止を発表した株式会社スマートデイズ(旧社名:スマートライフ)など、シェアハウスのサブリースに関する相談が急増。特に、スマートデイズについては、オーナーへの融資が特定の銀行に偏っているなど、スルガ銀行の問題もニュースになりました。
 情報提供だけでも結構です。是非お問い合わせください。
電話 0120-396161

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報道 

テレビ東京「ガイアの夜明け」(2018年5月29日 放送 第816回)にて,サブリース問題が取り上げられ,また,株式会社レオパレス21建築の物件について,多数の建築基準法違反が発見されたとの報道もありました。 法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは,不動産投資問題・建物瑕疵についての相談も受け付けております。一人で悩まずまずはご相談ください。

 

サブリースとは

オーナーとサブリース業者との契約は建物賃貸借契約、サブリース業者と借主との契約は転貸借契約

サブリース契約とは、賃貸事業者(サブリース会社)が建物所有者(オーナー)から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者(入居者)に転貸する契約のことをいいます。

〇サブリース契約は判例によると「、建物を使用させて賃料を受け取るのだから賃貸借契約であり、したがって借地借家法の適用を受ける」としています(最高裁判所平成15年10月21日判決)
サブリース契約の典型例は、一棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。マンション1棟を対象とするものが典型例ですが、中には1室のみを対象とするものもあります。 賃料の定め方も、「賃料は保証します」(保証賃料と呼ばれることも)などと借上賃料の額を一定の額に定めるものや、転貸賃料合計の何%と割合によって定めるものもあり、サブリース会社(管理会社)によっていろいろな形態があります。 「安心の一括借り上げ」「空室保証」などのうたい文句は、サブリース契約です。
■保証賃料の罠■
定額の賃料収入を得ることができたら理想ですが、空室等のリスクを負担を考えず、一括管理・空き室保証などの言葉をそのまま真に受けて、管理の煩わしさからも解消されるなどのメリットが、落とし穴です 問題になるのは、契約後に、空き室などからくるサブリース賃料が減額されてしまったりサブリース業者が倒産(サブリース打ち切り)してしまったりした場合、、オーナーによっては不動産を購入するために多額の借入れをしていることもあり、深刻なトラブルを引き起こすことになります。サブリース赤字によるサブリース自己破産から1日も早く立ち直ることを目指すために、法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは着手金を経済的利益の1%、報酬金を2%に抑えることで応援します。
 

事例

サブリース会社が倒産

サブリース約束で融資により購入、すぐに賃料の切り下げがはじまり、サブリース会社も事業譲渡がされるなどしてローン返済に行き詰まり、オーナーが破産することに。
サブリース会社が倒産した場合、 通常は、オーナーとしても建物の自己使用は考えておらず、入居者の使用継続を希望することが多いでしょう。 すると、サブリース業者が倒産した場合でも、オーナーはサブリース業者を別の業者に替えたり、自分が転貸人の地位を引き継いで入居者と直接契約することを希望することが考えられます。 早期にサブリース業者との契約を解除して入居者と直接契約をすれば、入居者から賃料を直接受け取ることで被害を抑えることができます。
 

弁護士費用

着手金は経済的利益の1%、報酬金は2%

法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、サブリースにかかわる借金整理は、着手金は1%、報酬金は2%とすることで(多くの法律事務所では弁護料が20%程度)、借金苦から早く脱出できるように応援しています。
またご相談料はいただいておりません(要予約)。弁護士が直接面談の上、ご相談に応じます。
 

判例(支払賃料の減額)

【争点】借地借家法第32条第1項に基づいて、オーナーに対する支払賃料の減額を求めることができるか

最高裁判所は、平成15年10月21日第三小法廷判決において、賃料不減額の特約は、減額請求の当否や相当賃料額を判断する場合に重要な事情として十分に考慮されるべきとしつつ、結論としては、サブリース契約であっても減額請求は認められる場合があると判示
平成15年10月21日/最高裁判所第三小法廷/判決/平成12年(受)573号  いわゆるサブリース契約訴訟上告審判決 破棄差戻し
  • 最高裁判所民事判例集57巻9号1213頁..他
  • 1.サブリース契約における減額請求の当否、及び相当賃料額の算定に当たっては賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである。
  • 2.サブリース契約においても借地借家法32条1項の規定が適用される。
 

判例(明け渡し)

平成14年3月28日/最高裁判所第一小法廷/判決/平成11年(受)1220号

サブリース業者がサブリース契約の契約期間満了による更新を拒否したケースで、サブリース契約の特殊性から、賃貸人は信義則上契約の終了を転借人に対抗できないとした判例
賃借人の更新しない旨の意思表示により終了した場合において、賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し、賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること、当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が、かかる目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として、転貸借契約及び再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは、賃貸人は、信義則上、賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない。