不動産・競売・譲渡担保の第一人者の弁護士だからこそ、競売から家を守る手続きが迅速。
住宅ローンの遅滞・住宅ローン以外の借金の滞納・税金滞納による強制執行は不動産・競売・譲渡担保専門の弁護士だからこそ的確な判断で解決する。
住宅ローンを滞納していても、もとの状態に巻き戻すことができる
個人再生の特別条項
競売寸前で、あきらめていたマイホーム。でも個人再生手続きの凄いところは、住宅ローンがすでに破たんして保証会社に債権者が移ってしまっていても6か月以内であれば元の返済できていた状態に戻すことができるのです。凄いですよね。個人再生の住宅資金特別条項という奥の手があります。
銀行への住宅ローンの返済が滞ると【期限の利益を喪失】するため一括の返済を負うことになります。
せっかく購入したマイホーム。銀行ローンだけは滞納したくないというのが人情。そのために、ちょっとだけと思って手を出した消費者金融のために借金が雪だるま式に増えてしまい、気が付いてみると住宅ローンの返済が滞納しているという事態に。銀行への返済が3か月滞ると、ローン返済の契約により、期限の利益を喪失してしまい、一括返済を迫られます。しかしすぐにお金が用意できず、、ずるずると・・・・。すると次の段階として保証会社による【代位弁済】が行われます。つまり保証会社が肩代わりして銀行に借金を一括で支払ってくれるということです。この代位弁済によって債権者が銀行から保証会社に移ります。今度は保証会社から「返済していただけないのであれば、家を競売にかけてお金を回収します」ということになり、とうとう【抵当権の実行】ということになります。
保証会社の代位弁済から6か月以内であり、競売の入札日前に個人再生の申し立てをすると競売手続きが開始されていても競売手続きを中止することができます。
債権が銀行から保証会社に移り6か月以内に住宅資金特別条項付の個人再生を申し立てると住宅ローンの巻き戻しが可能になり、銀行に返済していた前の状態に戻すことができます。
つまり、銀行による【期限の利益の喪失】も、【保証会社による代位弁済】も【抵当権行使による競売開始手続き】もなかったことになる夢のような話が実現できます。この手続きが【個人再生の住宅資金特別条項】なのです。凄過ぎると思いませんか？
滞納していた住宅ローンの未納はどうなるの？
滞納分は個人再生の返済計画に盛り込まれ3年ないし5年（最長）かけて返済することになります
未納といっても滞納したわけですから、利息・損害金はつけて返済します。もちろん個人再生により計画的に返済していくのですが、住宅ローンは、他の借金と違って個人再生でも減額にはなりません。なくなる寸前の家を手放さずに維持したまま、他の借金は減額してもらえるのが個人再生なのですから。
このような神がかり的な有難い法律はなんという法律なのでしょうか。民事再生法204条（保証債務の債務履行の取扱）がその正体です。
未納といっても滞納したわけですから、利息・損害金はつけて返済します。もちろん個人再生により計画的に返済していくのですが、住宅ローンは、他の借金と違って個人再生でも減額にはなりません。なくなる寸前の家を手放さずに維持したまま、他の借金は減額してもらえるのが個人再生なのですから。そもそも個人再生が住宅ローンを所有する個人債務者を救済するために設けられた制度です。お固くて鉄の岩のような銀行も「いいですよ」と、すんなり許可してくれるのは民事再生法204条があるからです。
第204条 住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の決定が確定した場合において、保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行していたときは、当該保証債務の履行は、なかったものとみなす。ただし、保証会社が当該保証債務を履行したことにより取得した権利に基づき再生債権者としてした行為に影響を及ぼさない。
２ 前項本文の場合において、当該認可の決定の確定前に再生債務者が保証会社に対して同項の保証債務に係る求償権についての弁済をしていたときは、再生債務者は、同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して、当該弁済をした額につき当該住宅資金貸付債権についての弁済をすることを要しない。この場合において、保証会社は、当該弁済を受けた額を同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して交付しなければならない。 （査定の申立てがされなかった場合等の取扱い）
民事再生204条 ＞＞
巻き戻しのルール それは民事再生法198条
巻き戻しのルールがあるから保証会社も6か月は競売にしないところが多い
民事再生法198条は住宅資金特別条項を定めることができる法律です。
第198条 住宅資金貸付債権（民法第五百条の規定により住宅資金貸付債権を有する者に代位した再生債権者が当該代位により有するものを除く。）については、再生計画において、住宅資金特別条項を定めることができる。ただし、住宅の上に第五十三条第一項に規定する担保権（第百九十六条第三号に規定する抵当権を除く。）が存するとき、又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に第五十三条第一項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは、この限りでない。
２ 保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行した場合において、当該保証債務の全部を履行した日から六月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされたときは、第二百四条第一項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者の権利について、住宅資金特別条項を定めることができる。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。
３ 第一項に規定する住宅資金貸付債権を有する再生債権者又は第二百四条第一項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者が数人あるときは、その全員を対象として住宅資金特別条項を定めなければならない。
（住宅資金特別条項の内容）
民事再生198条はこちらから ＞＞
競売にならずに債権が銀行に戻った場合の留意点とは
ここからは、住宅ローンの債権者が元の住宅ローン会社に戻った場合の手続きなどを説明します。
競売費用・抵当権移転登記の諸費用は誰が負担するのか
特別な取り決めがあったのでなければ原則住宅ローン債権者が負担する
原則的に保証会社負担と考える競売費用や根抵当権行使に係る費用ですが、特別な決め事をしていて債務者負担になった場合、全額を支払うのではなく、これらの費用は再生債権として扱われますので最低弁済額の基準に基づき減額されます。住宅ローン債権の一部人はなりませんので安心ください。
保証会社に支払った返済金は銀行に充当される
巻き戻しが可能になった場合、保証会社に債務の一部を返済していたらどうなるかについて
民事再生法204条2項に規定があります。
２ 前項本文の場合において、当該認可の決定の確定前に再生債務者が保証会社に対して同項の保証債務に係る求償権についての弁済をしていたときは、再生債務者は、同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して、当該弁済をした額につき当該住宅資金貸付債権についての弁済をすることを要しない。この場合において、保証会社は、当該弁済を受けた額を同項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなった者に対して交付しなければならない。
（査定の申立てがされなかった場合等の取扱い）
民事再生法204条2項の規定は再生債務者のみに当てはまります。注意することは保証人が保証会社に求償権の一部を返済した場合に、この返済金が自動的に住宅ローン債権に充当されることはありません。保証人にはかわいそうですが保証会社に対して保証人が不当利得返還請求権を行使して支払い分の返還分を得ることになります。大変そうですが戻ってきます。なぜなら保証会社は求償権の全額について、銀行から返還を得ることができるため損はないからです。
住宅ローンの会社がサービサーに債権譲渡したらどうなるのか
住宅ローンが個人再生前に債権回収会社に譲渡された場合
債権回収会社の抵当権行使を住宅ローンの特則で中止する
債権回収会社（サービサー）に債権譲渡された場合でも住宅ローン特則をしようすることはできます。債権者譲渡の場合は、代位弁済と違いますが、債権者がサービサーに移転すると考えてください。したがって債権者の性質には何ら変わりはなく住宅ローンの特則で抵当権（担保権）の実行を阻止できます。しかも保証会社の代位弁済の場合は、6か月以内という条件つきでしたが、サービサーの債権譲渡の場合は期限はないことから、譲渡からいくら経過して未収住宅ローンの特則は使えます。ですがサービサーも早く回収したいと考えるので、差押をして競売にかける時間は早いと思ってください。したがってそれまでに、住宅ローンの特則つきの個人再生手続きの申し立てをする必要があるということです。
銀行ローンの債権がサービサーに移った場合は
①債権がサービサーに移っても住宅ローンの特則は使える
②保証会社に債権が移った場合の巻き戻しの期限は6か月だったが、サービサーの場合は期限がなく使える
➂有担保債権として譲渡されている場合は、競売まで時間が残されてないと考えて早めに住宅ローン特則つきの個人再生手続きを申し立てる
保証会社がサービサーに債権譲渡した場合
保証会社が住宅を競売にかけて、売却処分をした後でさらにローンが残った場合（無担保債権）の譲渡。
住宅がなくなった後ですから住宅ローンの特則は使えません。残念ですが…。
団信信用生命保険の契約と住宅ローン特則つきの個人再生手続きとの関係
団信信用生命保険とは
そもそも、団体信用生命保険とは、ローン契約者が事故などで死亡したり、またまた高度の障害を患ってしまった場合（三大疾病（がん・脳卒中・心筋梗塞）の特約付きの場合は保険適用）に、保険会社が代わりにローン残金を債権者（住宅ローンの会社）に支払う保険のことです。
あくまで団信と契約するのは金融機関ということになります。
団信に加入していると、住宅ローン契約者に万が一のことがあっても保険で住宅ローンの残金はなくなるので家族は安心して、それまでのように家に住み続けられることができます。通常民間の金融機関では、住宅ローンの融資を受ける際には加入が必須になっています。団信に支払う保険料は通常金融機関に支払う金利の中に最初から含まれていることが多いため、支払いが必要になることはありません。またフラット35や住宅金融支援機構からの住宅ローン借り入れの場合は、団信は任意加入となります。特約料はフラット35や住宅金融支援機構の場合年に1回、返済が長期になるにつれて特約料も低くなります。また団信は契約者を金融機関とする保険商品ですから、そのためにローン債務者が所得控除を受けることはありません。
団信信用生命保険のメリットとデメリット
メリット
1、銀行が団体加入で申請するため、保険料が格安になります
2、健康で保障期間が70歳以下であれば誰でも加入できる
3、特約が一律
デメリット
1、団信に加入できないと民間銀行ではローンが組めません
2、ローンの途中から団信に加入できません。
3、掛け捨てタイプなのでお金が戻ってくることはありません
住宅ローン特則つきの個人再生でまき戻しになると団信も巻き戻される
通称団信と呼ばれている団体信用生命保険は、途中の加入ができなくても効力は復活する
代位弁済された時点で、団体信用生命保険は解除になります。では団体信用生命保険は、住宅ローンの途中から加入できないことになっている契約です。するといったん解除になった団信の契約は通常復活しないのではないかと考えられます。しかし結論から言うと復活します。
住宅ローンが滞納すると保証会社が一括でローンの残金を返済してくれます。保証会社はあなた（団信）の代わりに返済したとして求償権を行使して団信に請求します。代位弁済から6か月以内に個人再生を申請し、住宅ローン条項つきの個人再生が裁判所で認可された場合、団体信用生命保険についても効力が復活することになります。
民事再生法204条には再生計画の認可が確定した場合には「保証会社による保証債務の履行はなかったものとみなす」と定められています。
住宅ローン以外の借金滞納による強制執行
抵当権以外の住宅の差し押さえも個人再生で中止可能
住宅ローンを組んだ銀行以外の債権者でも強制信仰で住宅を差し押さえることができます。しかし、住宅ローンが残っていると…第一抵当権者から配当を受けますので、差押をした債権者はその残りしか回収できないことになります。
住宅ローン以外の借金があっても、返済が滞ると強制執行により住宅を差し押さえることは可能です。
当然のこと、第一抵当権者は住宅ローンを組んでいる銀行や保証会社です、住宅ローン以外の債権者が回収できる金額は、ローンの残額を差し引いた分だけです。
ですから住宅に残存した価値がないとなれば、住宅ローンを組んだ以外の債権者は、まずは給料などの差し押さえをしてくる可能性が大きいと言えます。
しかしこのような抵当権以外の住宅の差し押さえも個人再生で中止することが可能です。
それは民事再生手続き39条に再生手続きの開始があったときは、強制執行の手続きは中止する規定があるからです。
民事再生手続39条
第三十一条 裁判所は、再生手続開始の申立てがあった場合において、再生債権者の一般の利益に適合し、かつ、競売申立人に不当な損害を及ぼすおそれがないものと認めるときは、利害関係人の申立てにより又は職権で、相当の期間を定めて、第五十三条第一項に規定する再生債務者の財産につき存する担保権の実行手続の中止を命ずることができる。ただし、その担保権によって担保される債権が共益債権又は一般優先債権であるときは、この限りでない。
２ 裁判所は、前項の規定による中止の命令を発する場合には、競売申立人の意見を聴かなければならない。
３ 裁判所は、第一項の規定による中止の命令を変更し、又は取り消すことができる。
４ 第一項の規定による中止の命令及び前項の規定による変更の決定に対しては、競売申立人に限り、即時抗告をすることができる。
５ 前項の即時抗告は、執行停止の効力を有しない。
６ 第四項に規定する裁判及び同項の即時抗告についての裁判があった場合には、その裁判書を当事者に送達しなければならない。この場合においては、第十条第三項本文の規定は、適用しない。
（再生手続開始の申立ての取下げの制限）
登記事項「差押」の抹消手続は自分でやる
執行処分を取り消すのに必要となる書類
自動的に抹消されない【登記目的：差押】の抹消は、民事執行法40条に基づき、自分で保全処分の取り消しを申し立てることになります。
執行処分に必要となる書類は、
「強制執行の停止および執行処分の取り消しを命じる裁判の正本」です。
税金の滞納はどうしたらいいのでしょうか？個人再生手続きに含めることができますか？について
納税は国民の義務ですから何よりも優先すべきです。しかし実際はあまり重要視せず、そのままになっている方が意外と多く、差し押さえられて初めて慌てる方が多いようです。電話や書面などで何回も催促されているのにかかわらず応じることなく滞納してしまうと、財産を差し押さえられてしまいます。公売にかけられ換価され、そのお金は税金に充当されます。個人再生手続きの届出には公租公課の滞納について届け出ることになります。減額されることはありません。払わないと当然に差押えになる可能性があります。
税金滞納処分の差押は個人再生手続きでも中止できない
税金の滞納は「一般優先債権者」として個人再生手続きの制約を受けない
所得税や市民税など税金がどうしても払えない場合は、すぐに市役所に行って分割納税のお願いをすることです。税務署や市役所からの督促を無視していると強制執行ということになります。家財道具も持っていかれる話を聞きますが、よくある話です。
滞納処分により住宅の競売が進んでいる場合は個人再生手続きでも競売になり換価されます。そのため、税金滞納により家を差押られている場合は、個人再生による住宅ローンの特別条項は通用しません。
税金滞納処分から家を守る方法
個人再生前の税金納付は偏波弁済の評価を受けない
税金の滞納があった場合は、分割返済の計画案を税務署に持参して受け入れてもらえるよう説明しましょう。債務整理中であれば、債務整理御予定表を示し、具体的な解決策を提示することが肝要です。
税金滞納対策のポイント
①個人再生前に滞納した税金を完済する。
②個人再生前に滞納した税金を分割納付の協議をして猶予をもらう。
個人再生手続きを申し立てる前に、優先して特定の債権者に支払うと偏波弁済ということになりよくありません。しかし税金は法律上優先しても問題にならないので、他の借金を滞納しても解決しておく必要があります。住宅の差押が解除されれば、住宅ローンの特則を使用することができるので住宅を残すことが可能になります。
国税徴収法151条では換価の猶予の規定があります。
「滞納者が、納税について誠実な意思を有すると認められるときは、滞納処分による財産換価を猶予できる。ただしその猶予の期間は1年を超えることができない」とあります。
つまり、分納による協議をすることにより猶予が確定すれば個人再生で住宅ローン特則を使用することが可能になります。
第151条の2 税務署長は、前条の規定によるほか、滞納者がその国税を一時に納付することによりその事業の継続又はその生活の維持を困難にするおそれがあると認められる場合において、その者が納税について誠実な意思を有すると認められるときは、その国税の納期限（延納又は物納の許可の取消しがあつた場合には、その取消しに係る書面が発せられた日）から6月以内にされたその者の申請に基づき、一年以内の期間を限り、その納付すべき国税（国税通則法第四十六条第一項から第三項まで（納税の猶予の要件等）の規定の適用を受けているものを除く。）につき滞納処分による財産の換価を猶予することができる。
２ 前項の規定は、当該申請に係る国税以外の国税（次の各号に掲げる国税を除く。）の滞納がある場合には、適用しない。一 国税通則法第46条第1項から第3項までの規定による納税の猶予（次号において「納税の猶予」という。）又は前項の規定による換価の猶予の申請中の国税二 国税通則法第46条第1項から第3項ま1又は前条第1項若しくは前項の規定の適用を受けている国税（同法第49条第1項第4号（納税の猶予の取消し）（次条第3項又は第4項において準用する場合を含む。）に該当し、納税の猶予又は前条第1項若しくは前項の規定による換価の猶予が取り消されることとなる場合の当該国税を除く。）
３ 第1項の規定による換価の猶予の申請をしようとする者は、同項の国税を一時に納付することによりその事業の継続又はその生活の維持が困難となる事情の詳細、その納付を困難とする金額、当該猶予を受けようとする期間、その猶予に係る金額を分割して納付する場合の各納付期限及び各納付期限ごとの納付金額その他の政令で定める事項を記載した申請書に、財産目録、担保の提供に関する書類その他の政令で定める書類を添付し、これを税務署長に提出しなければならない。（換価の猶予に係る分割納付、通知等）
非減免債権と個人再生手続の関係
非減免債権とは、再生計画によって、 債務の減免その他権利に影響を及ぼす定めをすることができない とされている債権のことをいいます（民事再生法２２９条３項）。
非減免債権とは社会通念上、減額すべきじゃない債権
個人再生の債権者と同じ性質でありながら減額されない債権とは
①悪意でくわえた不法行為に基づく損害賠償金
②故意や重過失により、生命・身体を害する不法行為の損害賠償金
➂この間小屋扶養義務、婚姻費用分担義務による請求
飲酒運転や無免許運転などで人身事故を起こした場合は、重大な過失にあたり、損害賠償金が減額の対象になりません。しかし同じ交通事故でも、ブレーキの誤操作や物損事故などは減額されます。
損害賠償金が非減免債権にあたるのかどうかについてはたとえば交通事故で怪我をさせてしまった場合に負担する損害賠償債務 （被害者の側から見ると損害賠償債権です）が非減免債権にあたります。
あと個人再生手続き開始前までの未納の教育費も減額されません。
非減免債権も再生債権者として組み込むが、期間満了時に一括返済することになる
不法行為の損害賠償金や教育費等は、減額されません。そうはいっても他の借金と同じ性質をもつので再生債権者の一部であることには変わりはありません。したがって、個人再生手続きの申立の「債権者一覧表」及び「再生計画への記載」が必要になります。
非減免債権は、再生計画の期間中は一部のみを返済し、期間満了時に残額を一括返済することになります。