サブリース会社の利益はマンション建築費に含まれている
サブリース会社のリスクは、マンション建築費で先取り
大家がすべてのリスクを背負う仕組みに
建築費に含まれるサブリース会社の利益
サブリース契約は、業者側が儲かるような仕組みになっていると考えてもいいでしょう。アパート経営を考えるうえで「空き室」という問題が一番に出てきます。空き室のリスクがないという点でサブリース契約は有り難い契約です。しかし、現実は賃料減額・サブリース会社の倒産など、そのつけは全て大家さん側にまわってきます。
サブリース契約をしても、リスクは回避されていないということ、つまりリスクは全て大家が負うことになるということです。
高いアパートを建ててしまい、そのローンが重くのしかかる
サブリースの多くは 「アパート建築」＋「サブリース契約」という場合がほとんどです。アパート投資をする場合は、アパート建築を人任せにしないことです。 「アパート建築」の建設費に空室リスクの費用が上乗せされている場合がほとんどだと思ってください。売却しようと思っても査定額に愕然となってからでは遅いということです サブリース会社はまず建設の部分でほとんどの利益を得ているということを知るべきです。
2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されました。そのために、首都圏のアパート空室率は3割を超えるまでになり社会問題になりました。ところでスルガ銀行の不祥事にみるとおり、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的です。ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫るなどその勧誘の手口も強引というレベルを超えています。
中でもトラブルが頻発しているのが、「かぼちゃの馬車」で一気に社会問題になったサブリース契約です。サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというものです。ここで問題になるのが、それまでアパートなどの管理をしたことのない人が、賃料保証・空き室リスクはサブリース会社が負うなどの甘い言葉に騙され、住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくるサブリース契約の仕組みを安全だと思って契約してしまうこと。所有者側の手間が省けるのと、任せておけばアパートは自分のもの、差額の収入がが魅力的に聞こえてしまい悪質業者と契約し、最悪の場合、自宅を失うという例も出てきているのが現実です。
サブリース契約に安心して、建築費にも疑うことなくアパートを建築した後から、アパートを売る事態になって初めて建築費にサブリース会社のリスクが上乗せされていたことを思い知ることになります
家賃収入を当てにして、ワンルームマンション建築または購入をする際に数百、数千万円、はたまた億単位のローンを組み、
入居者が入らない場合は、その家賃分を自分で肩代わりしなくては いけなくなります。そのような場合は、元金の他にたいていは銀行からお金を借りてるわけですから、利子も払わなければいけないことから、かなりの出費に なります。
今や、人気のシェアハウスですが、最近は若い入居希望者が多くなってきている。住人間の問題で考えられるのは、家賃を滞納してしまい、全体分の家賃が支払えなくなった場合などです。住人も困るでしょうが、家賃が回収できないオーナーもそういったリスクが想定されます。
シェアハウスの落とし穴 最近、首都圏を中心として女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ（東京都所在）が、サブリース（注参照）賃料の支払を停止しました。高金利のフルローンで１億から３億程度の物件を購入したオーナーは、約７００人を上回るようです。この支払停止により、多くのオーナーが自己破産を余儀なくされているようですが、このような惨めな目にあってしまったのはなぜでしょうか。先ずは、投資をする際には自分ひとりで決断するのではなく、誰かに相談する事が必要です。とくに、投資額が多額に昇る場合や、投資対象がまだ確立していない場合（本件がこれに該当するでしょう）。あるいは、投資対象が複雑であるような場合などには、注意を要するでしょう。当事務所の弁護士は、「予防法学」を旨として、紛争にならないうちに色々な検討をしていくことの重要性を認識しながら、これを実践しています。難しい投資にかかわり、人生における大失敗のないようにすべきです。次に、投資をする際には、自己の収入の２割かせいぜい３割程度にとどめておくべきでしょう。これを越えての投資は、人生を破滅に陥らせる恐れが多分にあるものと思われます。 （注）サブリ－スとは上でのサブリ－スとは、例えば、Ａ所有のマンションを一括してＢ不動産賃貸会社に貸し付けます。Ｂ会社は、Ａに当該マンションの入居状況とは関係なしに、１棟につき１ヶ月いくらの賃料を支払うと言う契約を結びます。そして、Ｂ会社は、個々の部屋ごとに賃貸していきます。このような契約を、サブリース契約と言っています。
サブリース契約の落とし穴
サブリース契約とは、賃貸事業者（サブリース会社）が建物所有者（オーナー）から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者（入居者）に転貸する契約のことをいいます。
リース契約にまつわる相談は、このところ急増しています
【勧誘】断っても執拗な勧誘に根負けして契約してしまった。アパートの建て替えと一括借り上げをセットにして勧誘する。不動産会社が、マンションを建てるようにしつこく勧誘する。
勧誘の手口は、マンションやアパートを建てさせて、一括借り上げを提案することから始まります。
サブリース会社は、入居者が支払った家賃を受け取り、各種手数料を差っ引いた残りを家主（オーナー）に支払います。
当たり前のことですが、賃料が入ってこないとオーナーに入ってくる原資はありません。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、そんなうまい話はありません。しかし実際にそう思って契約をする人もいたので問題になりました。ニュースでも聞いたと思いますが、スマートデイズ社が提示していた賃借料は、一般のサブリース契約よりも高めの設定がなされていました。しかし、実際は、賃料不足により、一方的に賃料収入を減らされ、最後は支払われなくなってしまったのです。
スマートデイズ社だけの問題ではありません。
相続税対策は不動産ですか？
相続財産のほとんどは現金預貯金を上回る土地家屋の不動産で占められています。さらに一棟マンション、一棟アパートなどの大型の収益不動産を複数所有している大家さんは、税率まで上がってしまう可能性があります。今回の相続税の改正で3億円を超える相続財産を持っている人は、税率自体が上がります。しかも、相続人一人当たり６億円を超える財産を相続する場合は最高税率の５５％が課税されることになります。 【相続再三評価額は路線価に因ります】
一般的に土地の相続税財産評価額は、路線価によって判断されます。路線価とは、街路に接している標準的な土地の1㎡当たりの価格をいいます。
東京都内23区内に限らず、不動産を所有している場合、相続税が課税されることが多いと言われています。
たとえば、神奈川県などは横浜や川崎などの中心区域、東京都大田区や世田谷区に隣接した中原区、高津区などは、地価が高く相続税が発生する可能性が高くなります。同じように駅に近い中心街では路線価が高く相続税が課税される可能性が非常に高くなります。
不動産軽減措置により相続税は減額されます
不動産投資家の多くは自分の財産を不動産で所有している人がほとんどだと思います。このため相続税が課税された場合、不動産を売却するなどして納税資金を調達することが必要になります。納税をしなければいけない時期までに売れなかったり, 不足した場合もあります。このような状況をなるべく避けるためには、いいかが問題です。策はあるのでしょうか？
相続税が課税るには、不動産であれば資産の評価を下げるしかありません。しかしそういったことはできるでしょうか。
できる場合とできない場合があります。それは、不動産は現金と異なり、その不動産が活用されている方法や土地の形状などによって、財産の評価額が大きく変化するため,相続税の財産評価は土地の場合は,路線価で行います。
たとえば、2つの道路に面している土地がある場合、路線価が同じかどうかを調査します。税法のルールでは高い方の路線価で土地の評価するということが決められていますから、路線価が高い方の道路の1㎡あたりの価額（仮に100万円）と、路線価が低い方の道路の1㎡の価額（仮に50万円）で、土地の広を400㎡だったとして計算すると、 土地の評価額 ＝ 路線価 × 道路に面している状況や形状による加減（補正率）× 土地の面積
補正率を無視して計算すると,正面道路で計算する場合は、土地の評価額は4億円になります。ところが300㎡の土地を150㎡で分けて、相続人がそれぞれその土地を相続するという工夫をするとしましょう。そうすると、正面道路に面した土地は2億円になりますが、裏面道路に面した土地は50万円×200㎡で1億円となります。単に土地を分けただけですが、1億円の評価減額となります。
そのほかにも土地の形状に問題がある場合は、土地の評価を下げることが可能になります。また建物の評価額は貸家の場合、固定資産税評価額を元に算出されます。建物の評価額は新築時の建築価格の6〜7割、それ以下になっている場合もあります。
また、不動産投資家の多くが収益物件として土地にアパートやマンションを建てていると思われます。もちろんアパートやマンションには入居者がいるはずですね。そのような土地は「貸家建付地」として土地の評価が下がります。アパートやマンションの入居者の利用した権利の分を差し引いて評価されるからです。。差し引きされる分は、借地権割合と借家権割合（30%）を乗じた割合が差し引かれます。計算式は次の通りです。 貸家建付地の評価額＝自用地の評価額×（1−借地権割合×借家権割合）
相続税評価額の計算上の借地権割合は、およそですが60％から70％の地域が多く、借家権の割合は、全国共通で30％です。すると更地の評価に比べて、20％前後が評価が下がることになります。
そのため土地をたくさん持っている地主さんは、自分の土地にアパートを建てて節税するのが定番です。
アパートの建物は貸家として、借家権割合が30％が差し引かれます。計算式は以下の通りです。 貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額×（1－借家権割合）
もともと建物の評価額は新築時の建築代金の6〜7割で計算されて、さらに貸家の評価減があります。これを計算すると貸家の相続税評価額は建築代金の50％ぐらいになるといわれているのが、マンション経営が相続税対策といわれる理由です。
たとえば、更地の土地の評価が1億円の土地に建物の建築費用を1億円かけてアパートを建てた場合を考えてみましょう。時価評価額は土地の評価額が貸家建付地の評価で7900万円（借地権割合70%の場合）。貸家の評価減によりさらに、約5000万円となります。このように不動産の評価を減額する軽減措置があります。
小規模宅地等の特例を活用する
財産評価の軽減措置には小規模宅地等の特例とを活用する方法があります。これは居住用建物に店舗や工場などの事業用建物が建てられている土地に対して、最大で8割の評価減ができるという仕組みですですが。条件があるので注意が必要です。ただし、不動産投資で所有している収益物件はマイホームと異なり、財産評価の軽減措置の範囲が決められているため、その条件は相続した土地を相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで保有し、かつ賃貸経営を引き続き営むことを条件に200㎡までの部分については50%減額することができるとされます。自宅と収益不動産で小規模宅地等の特例を使う場合は、適用できる範囲に制限があるので注意が必要です。 こうした財産評価の軽減措置を活用して不動産の評価を下げることができれば、相続税の課税対象とならずに済む可能性が高まります。また、小規模宅地等の特例は路線価が高ければ高いほど節税効果が高くなります。つまり、地方や郊外の地価が低いところの収益物件を売却して、首都圏や地方都市圏に新しい収益物件を購入すれば、地方や郊外で申告するよりも節税効果が得られます。
築年数の多いアパートほど修繕費が年々増加します。修繕費はオーナーにとって最初に考慮し、ビルメンテナンス会社に委託するとかしなければ思いもよらない修繕費がかかってきます。実質利回りを圧迫します。
入居者が減ることことは常に考えられるリスクです。環境の変化によることもありますが、家が古くなるとん入居者が出て行ったりして家賃収入が減少するリスクが高くなります。近年増加傾向になるサブリース契約により安心していたところ、賃料減額、或いは賃料が入らなくなったということは空き室に関係しています。サブリース契約もサブリース会社が入居者としての権利を持つため、減額交渉が可能なのです。
近年、副業としてアパート経営を行う方は増加の一途です。お若い方でもマンションを購入されて管理はサブリース契約でという方が増えています。しかし、この副業と思ったアパート経営やマンションの投資は、サブリース会社の賃料減額により、大きなリスクを負うことになります。人を雇ったりして管理をさせることも可能ですが、その場合も費用が掛かります。また不動産投資会社に運営を任せることもできますが、やはりその場合は別途経費が発生します。 アパート経営をするうえで以上のようなリスクは付き物です。一棟アパートを建てる場合でも、利回りや築年数などにしっかり気をつけておかないと、相続した後で思わぬ落とし穴に落ちることとなります。結果的に相続税支払いのためにアパートを手放さざるをえなくなりますので、十分注意してアパートを建てること、そしてサブリース契約をどうしてもしなければならない場合は、敷金などの収入が望めないわけですから、周りの相場の賃料より少ない状態での契約になることを念頭に維持費等に注意を払う必要があります。
「相続は3代続けば、どんなお金持ちでも財産は残らない」という言葉聞いたことがあるでしょう。その通りです。よほど節税対策を事前にしておかなければ財産は残りません。
所得税・住民税もあらかじめ計算に入れておいてください。相続の場合も、予めで相続税の支払いに回す貯蓄を考慮しておかないとせっかくの不動産を手放すことになります。
用地補償に係る近時の判例研究
掲載誌：用地ジャーナル 2018/02/最判平成22.6.1 判例時報2083号77頁
売買の目的物である土地の土壌に、契約締結後に法令に基づく規制の対象となったふっ素が基準値を超えて含まれていたことが、民法５７０条にいう瑕疵に当たらない当たらないとされた事例
アパート経営に潜む罠
重用事項の説明と契約書を確認し、よくわからないと思ったら専門家に相談すること
相続税対策として新たに賃貸経営を始める土地オーナーが増えたことで、賃貸住宅の供給が増加しています。
そういった現象に伴ってか地方を中心に空室が増加しているのもｓｙ怪問題となっています。一方長期安定経営と思われがちな賃貸経営ですが、ここにきて「かぼちゃの馬車」にみられるようなオーナーが自己破産に追い込まれるような事態が生じ、国土交通省は消費者庁と連携し、サブリースにかかわる賃貸契約のホットラインを設置しました。
黙っていれば、自己破産かも？
賃料増減額請求の争点
建物所有目的の土地の賃貸借（借地）や建物の賃貸借（借家）については、一方当事者の意思表示で、将来に向かって賃料を増減できる権利が借地借家法により認められています。当事者が意思表示をすることはできますが（裁判外でも行使できる権利）、当事者間で増減額について協議が整わない場合には、弁護士に代理人となってもらって話し合ってみるか、それでだめな場合は、裁判所に相当な増減額の判断を求めるということになります。
借地借家法の賃料増減額請求の規定には、「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」との但書がついており（借地借家法１１条１項但書、同３２条１項但書）、反対に、減額しない旨の特約がある場合でも賃料減額請求はできるとされています。
▶普通借家契約の条項に「契約期間中、賃料の増減はしない。」との特約がある場合、増額請求はできなくなりますが、依然として減額請求はできることになります。ただし例外的に、定期借家契約の場合だけは、減額しない旨の特約も有効に設けることができます。
