不動産のエキスパートを国土交通大学校で養成している弁護士がサブリーストラブル被害をズバリ解決に導く|サブリース被害の借金は不動産に強く借金整理に強い弁護士に

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「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」[空き室が出ても賃料保証」 「住宅ローンを組めば、黙っていても毎月高額な副収入を得ることができる」 マンションを建てるためには、銀行でローンを組むことになる マンションが建つと、入居者から合計60万円の賃料が入るから、銀行に40万円返済しても、毎月手元に20万円お金が残ると信じ切ってサブリース会社と契約する。 銀行からお金を借りる 「いよいよここにマンションを建てよう」 マンションが建つと、入居者から毎月合計で60万円の賃料が入るから、銀行に40万円返済しても、毎月お金が手元に残る 空室が目立つ。賃料ダウン。 サブリース赤字 サブリース会社は倒産 マンションを売るしかないかも… 「銀行からの借金はどうするの?」「入居者はどうなるの?」 法律事務所ロイヤーズロイヤーズは明日を切り開くために、弁護料で応援します。

 

サブリースとは

オーナーとサブリース業者との契約は建物賃貸借契約、サブリース業者と借主との契約は転貸借契約

サブリース契約とは、賃貸事業者(サブリース会社)が建物所有者(オーナー)から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者(入居者)に転貸する契約のことをいいます。

〇サブリース契約は判例によると「、建物を使用させて賃料を受け取るのだから賃貸借契約であり、したがって借地借家法の適用を受ける」としています(最高裁判所平成15年10月21日判決)
サブリース契約の典型例は、一棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。マンション1棟を対象とするものが典型例ですが、中には1室のみを対象とするものもあります。 賃料の定め方も、「賃料は保証します」(保証賃料と呼ばれることも)などと借上賃料の額を一定の額に定めるものや、転貸賃料合計の何%と割合によって定めるものもあり、サブリース会社(管理会社)によっていろいろな形態があります。 「安心の一括借り上げ」「空室保証」などのうたい文句は、サブリース契約です。
■保証賃料の罠■
定額の賃料収入を得ることができたら理想ですが、空室等のリスクを負担を考えず、一括管理・空き室保証などの言葉をそのまま真に受けて、管理の煩わしさからも解消されるなどのメリットが、落とし穴です 問題になるのは、契約後に、空き室などからくるサブリース賃料が減額されてしまったりサブリース業者が倒産(サブリース打ち切り)してしまったりした場合、、オーナーによっては不動産を購入するために多額の借入れをしていることもあり、深刻なトラブルを引き起こすことになります。サブリース赤字によるサブリース自己破産から1日も早く立ち直ることを目指すために、法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは着手金を経済的利益の1%、報酬金を2%に抑えることで応援します。
 

事例

サブリース会社が倒産

サブリース約束で融資により購入、すぐに賃料の切り下げがはじまり、サブリース会社も事業譲渡がされるなどしてローン返済に行き詰まり、オーナーが破産することに。
サブリース会社が倒産した場合、 通常は、オーナーとしても建物の自己使用は考えておらず、入居者の使用継続を希望することが多いでしょう。 すると、サブリース業者が倒産した場合でも、オーナーはサブリース業者を別の業者に替えたり、自分が転貸人の地位を引き継いで入居者と直接契約することを希望することが考えられます。 早期にサブリース業者との契約を解除して入居者と直接契約をすれば、入居者から賃料を直接受け取ることで被害を抑えることができます。
 

弁護士費用

着手金は経済的利益の1%、報酬金は2%

法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、サブリースにかかわる借金整理は、着手金は1%、報酬金は2%とすることで(多くの法律事務所では弁護料が20%程度)、借金苦から早く脱出できるように応援しています。
またご相談料はいただいておりません(要予約)。弁護士が直接面談の上、ご相談に応じます。
 

判例(支払賃料の減額)

【争点】借地借家法第32条第1項に基づいて、オーナーに対する支払賃料の減額を求めることができるか

最高裁判所は、平成15年10月21日第三小法廷判決において、賃料不減額の特約は、減額請求の当否や相当賃料額を判断する場合に重要な事情として十分に考慮されるべきとしつつ、結論としては、サブリース契約であっても減額請求は認められる場合があると判示
平成15年10月21日/最高裁判所第三小法廷/判決/平成12年(受)573号  いわゆるサブリース契約訴訟上告審判決 破棄差戻し
  • 最高裁判所民事判例集57巻9号1213頁..他
  • 1.サブリース契約における減額請求の当否、及び相当賃料額の算定に当たっては賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである。
  • 2.サブリース契約においても借地借家法32条1項の規定が適用される。
 

判例(明け渡し)

平成14年3月28日/最高裁判所第一小法廷/判決/平成11年(受)1220号

サブリース業者がサブリース契約の契約期間満了による更新を拒否したケースで、サブリース契約の特殊性から、賃貸人は信義則上契約の終了を転借人に対抗できないとした判例
賃借人の更新しない旨の意思表示により終了した場合において、賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し、賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること、当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が、かかる目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として、転貸借契約及び再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは、賃貸人は、信義則上、賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない。

マンション投資などでできてしまった借金


家賃収入を当てにして、ワンルームマンション建築または購入をする際に数百、数千万円、はたまた億単位のローンを組み、
入居者が入らない場合は、その家賃分を自分で肩代わりしなくては いけなくなります。そのような場合は、元金の他にたいていは銀行からお金を借りてるわけですから、利子も払わなければいけないことから、かなりの出費に なります。
家を売却して借金がなくなるのならいいのですが、借金が残るようであれば債務整理です。

シェアハウスのトラブル


今や、人気のシェアハウスですが、最近は若い入居希望者が多くなってきている。住人間の問題で考えられるのは、家賃を滞納してしまい、全体分の家賃が支払えなくなった場合などです。住人も困るでしょうが、家賃が回収できないオーナーもそういったリスクが想定されます。

 シェアハウスの落とし穴 


 シェアハウスの落とし穴 最近、首都圏を中心として女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ(東京都所在)が、サブリース(注参照)賃料の支払を停止しました。高金利のフルローンで1億から3億程度の物件を購入したオーナーは、約700人を上回るようです。この支払停止により、多くのオーナーが自己破産を余儀なくされているようですが、このような惨めな目にあってしまったのはなぜでしょうか。先ずは、投資をする際には自分ひとりで決断するのではなく、誰かに相談する事が必要です。とくに、投資額が多額に昇る場合や、投資対象がまだ確立していない場合(本件がこれに該当するでしょう)。あるいは、投資対象が複雑であるような場合などには、注意を要するでしょう。当事務所の弁護士は、「予防法学」を旨として、紛争にならないうちに色々な検討をしていくことの重要性を認識しながら、これを実践しています。難しい投資にかかわり、人生における大失敗のないようにすべきです。次に、投資をする際には、自己の収入の2割かせいぜい3割程度にとどめておくべきでしょう。これを越えての投資は、人生を破滅に陥らせる恐れが多分にあるものと思われます。 (注)サブリ-スとは上でのサブリ-スとは、例えば、A所有のマンションを一括してB不動産賃貸会社に貸し付けます。B会社は、Aに当該マンションの入居状況とは関係なしに、1棟につき1ヶ月いくらの賃料を支払うと言う契約を結びます。そして、B会社は、個々の部屋ごとに賃貸していきます。このような契約を、サブリース契約と言っています。
 

サブリース契約の落とし穴

用地補償に係る近時の判例研究

掲載誌:用地ジャーナル 2018/02/最判平成22.6.1 判例時報2083号77頁

売買の目的物である土地の土壌に、契約締結後に法令に基づく規制の対象となったふっ素が基準値を超えて含まれていたことが、民法570条にいう瑕疵に当たらない当たらないとされた事例


 
 

アパート経営に潜む罠

重用事項の説明と契約書を確認し、よくわからないと思ったら専門家に相談すること

相続税対策として新たに賃貸経営を始める土地オーナーが増えたことで、賃貸住宅の供給が増加しています。
そういった現象に伴ってか地方を中心に空室が増加しているのもsy怪問題となっています。一方長期安定経営と思われがちな賃貸経営ですが、ここにきて「かぼちゃの馬車」にみられるようなオーナーが自己破産に追い込まれるような事態が生じ、国土交通省は消費者庁と連携し、サブリースにかかわる賃貸契約のホットラインを設置しました。


 
 

黙っていれば、自己破産かも?

賃料増減額請求の争点

建物所有目的の土地の賃貸借(借地)や建物の賃貸借(借家)については、一方当事者の意思表示で、将来に向かって賃料を増減できる権利が借地借家法により認められています。当事者が意思表示をすることはできますが(裁判外でも行使できる権利)、当事者間で増減額について協議が整わない場合には、弁護士に代理人となってもらって話し合ってみるか、それでだめな場合は、裁判所に相当な増減額の判断を求めるということになります。


 
借地借家法の賃料増減額請求の規定には、「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」との但書がついており(借地借家法11条1項但書、同32条1項但書)、反対に、減額しない旨の特約がある場合でも賃料減額請求はできるとされています。
▶普通借家契約の条項に「契約期間中、賃料の増減はしない。」との特約がある場合、増額請求はできなくなりますが、依然として減額請求はできることになります。ただし例外的に、定期借家契約の場合だけは、減額しない旨の特約も有効に設けることができます。