サブリース被害

サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルール(賃貸住宅管理業者登録制度)ご存知ですか?アパート経営を勧誘する手口に注意ください。

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サブリース契約前の注意点

相手の業者が■賃貸住宅管理登録制度■に登録しているか確認してください。

国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化を図るため、平成23年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています。
賃貸住宅管理業者登録制度では、サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており、登録業者は、このルールを守らなければなりません。
▶あなたがマンション投資などの営業マンから、何か勧誘を受けた場合は、相手方が【賃貸住宅管理業者登録制度】に登録しているのか確かめてみることから始めてください。

契約の前に

サブリースに関する登録制度の主なルールを事前にチェックすることが肝要です。
⑴重要事項の説明
サブリース契約の契約前に、将来の賃料の変動の条件等の重用事項の説明を行い、書面を交付します。重要事項の説明は、一定の実務経験者当が行うことになっています。重要な部分は「契約書」に将来の賃料の変動の条件の記載等が、どのような起債になっているか、重要事項の説明と相違はないか、また抜けてないかを確認することです。わから明確でなければ契約しないと決めて、その場で契約をしないことです。
⑵財産の分別管理
オーナーに支払う賃料について、登録業者の財産や他のオーナーの財産と明確に管理します。
⑶管理事務の報告
管理状況について、定期にオーナーに報告します。
⑷業務改善に関する勧告等
登録業者が登録制度のルールに違反した場合は、国土交通省が登録業者に対し指導、勧告、登録抹消を行います。
⑸契約書を読んでみて、賃料の変動の条件等の記載事項について心配だなと思ったら、契約をせずに専門家に相談することです。


ご相談の事例

サブリース契約にまつわる相談は、このところ急増しています

【勧誘】断っても執拗な勧誘に根負けして契約してしまった。アパートの建て替えと一括借り上げをセットにして勧誘する。
不動産会社が、マンションを建てるようにしつこく勧誘する。
勧誘の手口は、マンションやアパートを建てさせて、一括借り上げを提案することから始まります。

サブリース会社は、入居者が支払った家賃を受け取り、各種手数料を差っ引いた残りを家主(オーナー)に支払います。
当たり前のことですが、賃料が入ってこないとオーナーに入ってくる原資はありません。「入居者がいなくても家賃収入が保証されるのであれば損はないはず」と思う人が多いかもしれませんが、そんなうまい話はありません。しかし実際にそう思って契約をする人もいたので問題になりました。ニュースでも聞いたと思いますが、スマートデイズ社が提示していた賃借料は、一般のサブリース契約よりも高めの設定がなされていました。しかし、実際は、賃料不足により、一方的に賃料収入を減らされ、最後は支払われなくなってしまったのです。
スマートデイズ社だけの問題ではありません。
〇マンションの一室を賃貸するサブリース契約をしたが、十分な説明もないまま家賃収入を減額させられた。
〇サブリース契約をやめたいがやめさせてもらえない。
〇サブリース契約の更新のたびに条件が悪くなる。
〇投資目的でアパートを建てたが、サブリース会社がいなくなった。
こういったご相談に法律事務所ロイヤーズロイヤーズは解決するまで無料でご相談をお受けします。
なお、現在国土交通省では消費者ホットラインの窓口を設けて、サブリースローンがらみのご相談に対応しています。法律事務所ロイヤーズロイヤーズは、弁護士が消費者ホットラインの窓口である全国の地方整備局のエキスパートの養成のために国土交通大学校で指導しており、法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、弁護料をできる限り低額に抑えることで依頼者の生活の再生を図りたいと考えております。(大方の法律事務所では、着手金は、求める経済的利益の5〜8%、報酬については10〜16%)


シェアハウス・投資被害

毎月多額のローンの支払いだけが残った場合

近年相次ぐサブリーストラブル、スマートデイズ社・サクト社・ゴールデンゲイン社・ガヤルド等の事業者と、スルガ銀行から高額な金利融資で、投資物件を購入された方々は、まずはご相談ください。

Aさんは、以前マンションの1室を購入するなどサブリース契約をしてお金が残るはずだったところ、更新のたびに賃料が減額され、銀行に返済する額が賃料収入でまかなえず悩んでいました。そんな時に1億円もするマンションを9000万円にするなど、一括借り上げで手元に20万円が残る話をされましたが、結局断りきれず、またもや契約してしまいました。Aさんはスルガ銀行からお金を借りて家を建てました。ところが家が建った途端、サブリース会社は別の会社に、しかも家の評価額は1000万円という価値のないものでした。スルガ銀行の査定はどのような調査に基づいた査定であったのか。
このようなケースはウソのようですが、人間の心理に潜む罠にはまった例です。サブリース契約には「賃料が入ってこなければ、安心できない」というあたりまえが、あなた任せ(サブリース会社のうたい文句を信じること)にあるところに落とし穴があるといえます。厳しいようですが、現状を打開するには、適切な法的措置が必要です。法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、国土交通大学校の講師でもある弁護士竹内俊雄が専門家の目線で適切な解決策を打ち出します。トラブルから1日も早く脱却できるよう支援します。


 

サブリースとは

オーナーとサブリース業者との契約は建物賃貸借契約、サブリース業者と借主との契約は転貸借契約

サブリース契約とは、賃貸事業者(サブリース会社)が建物所有者(オーナー)から建物を転貸するために借り受けて、これを第三者(入居者)に転貸する契約のことをいいます。

〇サブリース契約は判例によると「、建物を使用させて賃料を受け取るのだから賃貸借契約であり、したがって借地借家法の適用を受ける」としています(最高裁判所平成15年10月21日判決)
サブリース契約の典型例は、一棟貸しで定額のサブリース賃料が定められているタイプです。マンション1棟を対象とするものが典型例ですが、中には1室のみを対象とするものもあります。 賃料の定め方も、「賃料は保証します」(保証賃料と呼ばれることも)などと借上賃料の額を一定の額に定めるものや、転貸賃料合計の何%と割合によって定めるものもあり、サブリース会社(管理会社)によっていろいろな形態があります。 「安心の一括借り上げ」「空室保証」などのうたい文句は、サブリース契約です。
■保証賃料の罠■
定額の賃料収入を得ることができたら理想ですが、空室等のリスクを負担を考えず、一括管理・空き室保証などの言葉をそのまま真に受けて、管理の煩わしさからも解消されるなどのメリットが、落とし穴です 問題になるのは、契約後に、空き室などからくるサブリース賃料が減額されてしまったりサブリース業者が倒産(サブリース打ち切り)してしまったりした場合、、オーナーによっては不動産を購入するために多額の借入れをしていることもあり、深刻なトラブルを引き起こすことになります。サブリース赤字によるサブリース自己破産から1日も早く立ち直ることを目指すために、法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは着手金を経済的利益の1%、報酬金を2%に抑えることで応援します。
 

事例

サブリース会社が倒産

サブリース約束で融資により購入、すぐに賃料の切り下げがはじまり、サブリース会社も事業譲渡がされるなどしてローン返済に行き詰まり、オーナーが破産することに。
サブリース会社が倒産した場合、 通常は、オーナーとしても建物の自己使用は考えておらず、入居者の使用継続を希望することが多いでしょう。 すると、サブリース業者が倒産した場合でも、オーナーはサブリース業者を別の業者に替えたり、自分が転貸人の地位を引き継いで入居者と直接契約することを希望することが考えられます。 早期にサブリース業者との契約を解除して入居者と直接契約をすれば、入居者から賃料を直接受け取ることで被害を抑えることができます。
 

弁護士費用

着手金は経済的利益の1%、報酬金は2%

法律事務所ロイヤーズロイヤーズでは、サブリースにかかわる借金整理は、着手金は1%、報酬金は2%とすることで(多くの法律事務所では弁護料が20%程度)、借金苦から早く脱出できるように応援しています。
またご相談料はいただいておりません(要予約)。弁護士が直接面談の上、ご相談に応じます。
 

判例(支払賃料の減額)

【争点】借地借家法第32条第1項に基づいて、オーナーに対する支払賃料の減額を求めることができるか

最高裁判所は、平成15年10月21日第三小法廷判決において、賃料不減額の特約は、減額請求の当否や相当賃料額を判断する場合に重要な事情として十分に考慮されるべきとしつつ、結論としては、サブリース契約であっても減額請求は認められる場合があると判示
平成15年10月21日/最高裁判所第三小法廷/判決/平成12年(受)573号  いわゆるサブリース契約訴訟上告審判決 破棄差戻し
  • 最高裁判所民事判例集57巻9号1213頁..他
  • 1.サブリース契約における減額請求の当否、及び相当賃料額の算定に当たっては賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである。
  • 2.サブリース契約においても借地借家法32条1項の規定が適用される。
 

判例(明け渡し)

平成14年3月28日/最高裁判所第一小法廷/判決/平成11年(受)1220号

サブリース業者がサブリース契約の契約期間満了による更新を拒否したケースで、サブリース契約の特殊性から、賃貸人は信義則上契約の終了を転借人に対抗できないとした判例
賃借人の更新しない旨の意思表示により終了した場合において、賃貸人が、賃借人にその知識、経験等を活用してビルを第三者に転貸し収益を上げさせることによって、自ら各室を個別に賃貸することに伴う煩わしさを免れるとともに、賃借人から安定的に賃料収入を得ることを目的として賃貸借契約を締結し、賃借人が第三者に転貸することを賃貸借契約締結の当初から承諾していたものであること、当該ビルの貸室の転借人及び再転借人が、かかる目的の下に賃貸借契約が締結され転貸及び再転貸の承諾がされることを前提として、転貸借契約及び再転貸借契約を締結し、再転借人が現にその貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは、賃貸人は、信義則上、賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができない。
「30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに」[空き室が出ても賃料保証」 「住宅ローンを組めば、黙っていても毎月高額な副収入を得ることができる」 マンションを建てるためには、銀行でローンを組むことになる マンションが建つと、入居者から合計60万円の賃料が入るから、銀行に40万円返済しても、毎月手元に20万円お金が残ると信じ切ってサブリース会社と契約する。 銀行からお金を借りる 「いよいよここにマンションを建てよう」 マンションが建つと、入居者から毎月合計で60万円の賃料が入るから、銀行に40万円返済しても、毎月お金が手元に残る 空室が目立つ。賃料ダウン。 サブリース赤字 サブリース会社は倒産 マンションを売るしかないかも… 「銀行からの借金はどうするの?」「入居者はどうなるの?」 法律事務所ロイヤーズロイヤーズは明日を切り開くために、弁護料で応援します。

借地借家法32条1項

借賃増減請求権

第32条
  1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
  2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
  3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。