サブリース会社の勧誘方法の問題点  
「３０年間賃料保証」はサブリース会社のうたい文句。
「オーナー様は何もしなくても管理はお任せください」となると誰もが、わずらわしい手間がなく安定した賃料が保証されるなら、しかもサブリース会社は大手だからと安心しても無理からぬこと。
ともかく、３０年間賃料が安定的に変わらずに入金されるという錯覚を起こさせ事業計画が安定したものであることを計画書などを提示されて契約をしてしまうことがあります。
しかし年々老朽化が進むのは間違いなく、老朽化に伴い修繕費がかかることになります。したがって、新築同様の収益は続かないということです。
ところが、勧誘の内容を聞くと、収益が右肩上がりの曲線で示されている事業計画を見せられたという実態が浮かびあがってきます。当然そのような事業計画はあり得ないのです。
このようなあり得ない事業計画を提供し、アパートを建築させたというのであれば、問題があります。
サブリース会社のうたい文句で、アパート建築をする場合、アパート建築請負契約を締結する条件でサブリース契約をする場合がほとんどです。通常は、アパートを建築するとなると、少しでも安く、いい材料で頑丈な建物になるように気を配るものです。老朽化が進まないように塗装などにも気を遣い細かく注意を払うでしょう。
ですが３０年間も長期にわたり、一括借り上げてくれると思うと、注意もそれほど払わず建築会社におまかせするようになり割高になってしまっている現状が現場で生じています。
 
ここからが問題です
サブリース被害は、被害に気付くことが遅くなるということです。
それは、サブリース契約の賃料が滞るようになりようやく気付くからです。場合によってはアパートの竣工から何年もしないと被害にあったと気づきにくいことがあります。賃料の減額を迫られたり、賃料が滞ったりして初めて被害にあったと気がつくからです。そうなると銀行返済がサブリース業者から支払われる賃料頼みになってしまっていることから、サブリース会社から契約を解除された場合は、たちまちローンの返済ができなくなることから賃料減額に応じてしまい収益どころか修繕費を考え合わせると赤字という結果になります。
 
アパート建築請負契約をしたが途中で解約できるかという問題ですが、サブリース会社の勧誘に問題がある場合は、取り消しの主張ができます。早い段階であれば特定商品取引法のクーリング・オフを行使することもあり得ます。取り消したいという場合も、建築に入る前か建築途中なのか、また勧誘に問題がない場合でも取り消すことは可能です。一定の金額（違約金）を支払えば契約は取り消すことは可能です。
 
○減額交渉に対する対処法
判例によると（東京高等裁判所平成１５年（ネ）第５３９９号建物賃料改定等本訴請求、収入保証額確認等反訴請求控訴事件 平成１６年１２月２２日判決）
最高裁判所の裁判例は、「一定期間の賃料保証を約し，被控訴人においてこの賃料保証等を前提とする収支予測の下に多額の銀行融資を受けてビルを建築した上で締結されたサブリース契約であることからすれば，上記鑑定額をもって直ちに本件の相当賃料額であるということはできない。本件における相当賃料額を決定するに当たっては，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり，特に本件においては，上記の賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情を考慮しなければならず，とりわけ，被控訴人が本件の事業を行うに当たって考慮した予想収支，それに基づく建築資金の返済計画をできるだけ損なわないよう配慮して相当賃料額を決定しなければならないというべきである。」また、これを受けた高等裁判所では、サブリース契約締結時の家賃保証の約束と収支予想を尊重するべきだとし、周辺の賃料相場にあわせるべきとして賃料減額請求を行ったサブリース業者の請求をほぼ認めなかった判断もなされています。
 
○サブリース会社の不当な契約解除・解約への対処法
いきなりの解除は、オーナーにとってローンの返済があるだけに相当な痛みを伴うことになります。それをわかって「賃料減額に応じなければ契約を解除する」と、強硬に要求してきます。こういった場合は、すぐに応じることなく弁護士に相談することをお勧めします。解除が無効だと主張するとか、損害賠償を検討するとか調停に持ち込むとか、安易に応じないことです。

・初期段階　訪問販売による契約
特定商取引法　　クーリング・オフ
 
 
最近目立つのは不動産業者によるサブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘です。
不動産サブリースに関するアパート建築請負契約は、不動産業者などが訪問して勧誘がなされるなど、訪問による勧誘や契約がなされることがあります。いわゆる訪問販売です。訪問販売は、事業者が消費者の自宅に訪問して、商品や権利の販売又は役務の提供を行う契約をする取引の事です。 キャッチセールス、アポイントメントセールスを含みます。
サブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘も、特定商取引法が適用されないか検討する価値があります。
 
特定商取引法は、事業者による違法・悪質な勧誘行為等を防止し、消費者の利益を守ることを目的とする法律です。 具体的には、訪問販売や通信販売、電話勧誘販売、業務提供誘引販売（「仕事を提供するので収入が得られる」という口実で消費者を誘引し、仕事に必要であるとして、商品等を売って金銭負担を負わせる取引のこと）等の消費者トラブルを生じやすい取引類型を対象に、事業者が守るべきルールと、クーリング・オフ等の消費者を守るルール等を定めています。訪問販売や電話勧誘販売など、問題の起こりやすい商法を規制する法律ですが、無条件で契約を解除できる「クーリング・オフ」を定めている法律でもあります。
住宅建設会社様の展示場や店舗で請負契約を締結する場合は、 訪問販売には該当しないためクーリング・オフの適用除外になります。訪問販売といっても、ホテルの一室であったり、レストランや取引銀網などは全て取引販売の対象になります。不動産業者の事務所と認められず、類似とも認められません。
 
特定商取引法の改正がなされ、建築請負契約も同法の対象です。同法は、「営業のためにもしくは営業として」契約する場合には適用されない、という規定もおいていますが、何もよく分からないままに、図面などを見せられて一棟目のアパートの建築契約を締結させられたなどの場合には、クーリング・オフできる可能性は十分あります。
 
また、同法は、虚偽の説明または、不当な勧誘をした業者を取り締まる規定も置いています。納得しないままの契約、または勧誘があったと思われたら、まずはクーリング・オフの申し入れをすることです。押し切られるようであれば迷わず不動産専門の弁護士か消費者庁に相談することです。