平成３０年０５月３０日／東京高等裁判所／第２３民事部／判決／平成３０年（ネ）７８７号

【事案概要】
株式会社である原告が、株式会社である被告との間で締結した建物賃貸借契約に係る賃料が不相当に低額になった旨主張して、被告に対し、借地借家法３２条１項の賃料増額請求に基づき同建物の賃料が増額となったことの確認を求めるとともに、同上２項ただし書きに基づき、増額となった賃料に係る不足額の支払いを求めた件につき、原告の請求がいずれも棄却された原判決を不服として原告が控訴した控訴審において、同控訴が棄却された...

神戸地方裁判所

平成２５年（ワ）第６０４号／平成２５年（ワ）第１００６号平成３０年０２月２１日

【事案概要】
被告を賃貸人とし、原告を賃借人とする建物の賃貸借契約及びこれに付随する塔屋の使用契約に関し、原告が借地借家法に基づく賃料減額請求により減額されたはずの賃料及び共益費の確認等の請求を行い、被告が、借地借家法に基づく賃料増額請求により増額されたはずの賃料及び共益費の確認等を求める反訴を提起した件に関し、原告の請求が一部認容された事例。
主文
１　被告が原告に賃貸している別紙２物件目録２記載の各部分の基本賃料の合計額は、平成２４年１２月２２日以降、月額３４９０万９０００円（消費税別）であることを確認する。
２　被告は、原告に対し、８８２０万６１７９円及び別表１「附帯請求認容額一覧」の各「元金」欄記載の各金員に対する同各「起算日」欄記載の各日から支払済みまでそれぞれ年１割の割合による金員を支払え。
３　原告が被告に対して支払うべき別紙１物件目録１記載２の建物の塔屋部分に係る広告宣伝使用料は、月額５０万０４００円（消費税別）であることを確認する。
４　原告のその余の本訴請求をいずれも棄却する。
５　被告の反訴請求に係る訴えのうち、別紙２物件目録２記載の各部分の共益費の確認を請求する部分を却下する。
６　被告のその余の反訴請求をいずれも棄却する。
７　訴訟費用は、本訴反訴ともに、これを５分し、その１を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
８　この判決は、第２項に限り、仮に執行することができる。

事実及び理由
（略語）
　本判決においては、別紙１ないし３の各物件目録記載の各物件につき、以下の略語を用いる。
　　別紙１物件目録１記載１の土地　本件土地
　　別紙１物件目録１記載２の建物　本件建物
　　別紙１物件目録１記載３の土地　隣接地
　　別紙２物件目録２記載１の部分　本件建物部分１
　　別紙２物件目録２記載２の部分　本件建物部分２
　　別紙２物件目録２記載３の部分　本件建物部分３
　　本件建物部分１から３まで　（併せて）本件各建物部分
　　別紙３物件目録３記載１の部分　当初建物部分１－１
　　別紙３物件目録３記載２の部分　当初建物部分１－２
　　別紙３物件目録３記載３の部分　途中建物部分１
　　本件建物の塔屋部分　本件塔屋
第１　請求
　１　本訴請求
　　（１）　主位的請求
　　ア　被告が原告に賃貸している本件各建物部分の基本賃料の合計額は、平成２４年１２月２２日以降、月額２８１５万９０００円（消費税別）であることを確認する。
　　イ　被告が原告に賃貸している本件各建物部分の共益費の合計額は、平成２４年１２月２２日以降、月額５３３万８６５７円（消費税別）であることを確認する。
　　ウ　被告は、原告に対し、６億０００５万８０７４円及び別表２「附帯請求請求額一覧」の各「元金」欄記載の各金員に対する同各「起算日」欄記載の各日からそれぞれ支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。
　　エ　原告が被告に対して支払うべき本件塔屋に係る広告宣伝使用料は、月額５０万０４００円（消費税別）であることを確認する。（主文第３項と同旨）
　　（２）　予備的請求（上記（１）イ及びウの共益費に係る部分につき）
　　被告は、原告に対し、１９７３万２５４５円及びこれに対する平成２７年３月２５日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
　２　反訴請求
　　（１）　被告が原告に賃貸している本件各建物部分の基本賃料の合計額は、平成２５年３月１日以降、月額４１８２万９０００円（消費税別）であることを確認する。
　　（２）　被告が原告に賃貸している本件各建物部分の共益費の合計額は、平成２４年１１月１日から平成２５年３月３１日までにおいて、月額８８５万９３７９円（消費税別）であることを確認する。
　　（３）　原告が被告に対して支払うべき本件塔屋に係る広告宣伝使用料は、平成２４年１１月１日以降、月額８３万４０００円（消費税別）であることを確認する。
第２　事案の概要
　１　事案の骨子
　　本件は、被告を賃貸人とし、原告を賃借人とする本件各建物部分の賃貸借契約及びこれに付随する本件塔屋の使用契約に関し、以下の本訴請求及び反訴請求から成る事案である。
　　（１）　本訴請求
　　原告が、本件各建物部分の現行の基本賃料（月額３６３９万６７４０円。消費税別）及び共益費（月額７２２万１８６７円。消費税別）が不相当に高額となっており、また、本件塔屋に係る広告宣伝使用料（月額５０万０４００円。消費税別）の増額を求める被告の請求（後記（２）ウ）は根拠を欠くなどと主張して、被告に対し、以下の各事項を求める事案である。
　　ア　上記基本賃料につき、〈１〉　借地借家法３２条１項に基づく減額請求により減額されたことを前提に、同請求の日である平成２４年１２月２２日以降、月額２８１５万９０００円（消費税別）であることの確認（上記第１の１（１）ア）及び、〈２〉　同条３項に基づき、同日から平成２９年６月２４日に支払った分までの超過額（消費税込）として合計４億８８４０万４９６８円及び各超過額（別表２「附帯請求請求額一覧」の「賃料」欄記載の各金額）に対する各受領の日（同「起算日」記載の各日）から支払済みまで同項所定の年１割の割合による利息の支払（上記第１の１（１）ウの一部）
　　イ　上記共益費につき、
　　（ア）　主位的に、〈１〉　借地借家法３２条１項に基づく減額請求により減額されたことを前提に、同請求の日である平成２４年１２月２２日以降、月額５３３万８６５７円（消費税別）であることの確認（上記第１の１（１）イ）、及び、〈２〉　同条３項に基づき、同日から平成２９年６月２４日までに支払った分の超過額（消費税込）として、合計１億１１６５万３１０６円及び各超過額（別表２「附帯請求請求額一覧」の「共益費」欄記載の各金額）に対する各受領の日（同「起算日」記載の各日）から支払済みまで同項所定の年１割の割合による利息の支払（上記第１の１（１）ウの一部）
　　（イ）　予備的に、暫定的な支払額である上記共益費と確定した実費の金額との差額を清算する旨の合意により生ずる清算金請求権に基づき、平成２３年度（平成２３年４月１日～平成２４年３月３１日）分の超過額（消費税込）として１９７３万２５４５円及びこれに対する平成２７年３月２５日（訴えの変更申立書送達の日の翌日）から支払済みまで商事法定利率年６分の割合による遅延損害金の支払（同（２））
　　ウ　本件塔屋に係る広告宣伝使用料につき、上記賃貸借契約に基づき、現行の月額５０万０４００円（消費税別）のままであることの確認（上記第１の１（１）エ）
　　（２）　反訴請求
　　被告が、本件各建物部分の現行の基本賃料及び共益費が不相当に低額となっており、また、本件塔屋に係る広告宣伝使用料が不確定期限の到来により現行の額に減額される前の額（月額８３万４０００円。消費税別）に復したなどと主張して、原告に対し、以下の各事項を求める事案である。
　　ア　上記基本賃料につき、借地借家法３２条１項に基づく増額請求により増額されたことを前提に、同請求の日である平成２５年３月１日以降、月額４１８２万９０００円（消費税別）であることの確認（上記第１の２（１））
　　イ　上記共益費につき、平成２４年１１月１日から平成２５年３月３１日までの分につき、暫定的な支払額と前年度の実費に基づき協議して決定する旨の合意に基づき、その額が月額８８５万９３７９円（消費税別）であることの確認（上記第１の２（２））
　　ウ　本件塔屋に係る広告宣伝使用料につき、減額前の月額８３万４０００円（消費税別）であることの確認（上記第２の２（３））
　２　前提事実（争いのない事実、後掲各証拠又は弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
　　（１）　当事者（弁論の全趣旨）
　　ア　原告
　　原告は、平成１８年３月１日に設立された、百貨店業、商業ビルの管理、運営等を目的とする株式会社であるところ、その設立に至る経緯及び現在に至るまでの経緯は、以下のとおりである。
　　（ア）　株式会社十字屋（以下「十字屋」という。）は、平成７年９月１日、株式会社ダイエー・アゴラ（以下「ダイエー・アゴラ」という。）を吸収合併した（その登記は同年１２月８日に経由された。）。ダイエー・アゴラは、その当時、株式会社ダイエー（以下「ダイエー」という。）の完全子会社であった。（甲２）
　　（イ）　十字屋及びその親会社であるダイエーは、平成１６年１２月２８日、株式会社産業再生機構法２２条３項に基づく支援決定を受けた。（乙１３）
　　（ウ）　十字屋は、平成１７年７月１日、ダイエーの完全子会社となった。（乙３５・参考資料〈６〉～〈８〉）
　　（エ）　十字屋は、平成１８年３月１日、会社分割（新設分割）により、原告をその完全子会社として設立した。（乙１５、３５・参考資料〈６〉～〈８〉）
　　（オ）　ダイエーは、平成１９年１月１６日、十字屋を吸収合併した。これにより、原告はダイエーの完全子会社となった。
　　イ　被告（乙１０、２５・資料６０、乙３９の１、２）
　　（ア）　被告は、昭和５３年１１月６日に設立された、ホテル業、不動産の賃貸業等を目的とする株式会社である。
　　（イ）　被告の事業年度は、毎年４月１日から翌年３月３１日までである。
　　（２）　対象不動産等（甲８、１０、２３、乙１、１８～２０、２３、２５・資料４４、弁論の全趣旨）
　　ア　本件土地等
　　（ア）　本件土地及び隣接地は、ＪＲ・Ｅ駅、Ｇ・Ｉ駅に隣接している。
　　（イ）　隣接地は、Ｊ・Ｉ駅に隣接している。
　　（ウ）　本件土地及び隣接地は、平成１１年９月１日以降、西日本旅客鉄道株式会社が所有している。
　　イ　本件建物
　　（ア）　本件建物（昭和５６年３月５日新築）は、本件土地上に建築された、「Ｋビル」という名称の地下２階付１４階建のビルである。
　　（イ）　本件建物は、地下２階、１階、２階及び３階に出入口が設けられ、地下２階の出入口は地下通路と、２階及び３階は駅前広場（ペデストリアンデッキ）と接続している。
　　（ウ）　被告は、昭和５６年５月１日当時、本件建物のうち２階部分から１３階部分を所有していた。被告は、平成１３年１０月１日、株式会社ジェイアール西日本ホテル開発に対し、上記部分に係る持分１万分の３２８７を売った。
　　（エ）　西日本旅客鉄道株式会社は、本件建物のうち地下２階部分から１階部分を所有している。同社は、株式会社ジェイアール西日本ホテル開発に対し、上記部分を賃貸している。そして、同社は、被告に対し、上記部分を賃貸（転貸）している。
　　（オ）　被告は、本件建物のうち本件各建物部分を除く部分について、ホテルの営業等を行っている。
　　（３）　本件賃貸借契約の概要（甲１、２、７、９、２３、弁論の全趣旨）
　　被告は、遅くとも平成２３年６月１７日以降、原告に対し、要旨、以下の約定により、本件各建物部分を賃貸している（以下「本件賃貸借契約」という。）。ただし、後記（６）エ及びカのとおり、基本賃料及び共益費につき、借地借家法３２条１項に基づく増減額の請求がされている。また、後記第３の２、１１及び１２のとおり、本件各建物部分の賃料の直近合意時点及び平成２４年１１月２２日以降の本件塔屋に係る広告宣伝利用料の金額につき、当事者間で争いがある。
　　ア　基本賃料（以下「本件賃料」という。）
　　月額３６３９万６７４０円（消費税別）（以下「現行賃料」という。）
　　（内訳）
　　〈１〉　本件建物部分１
　　月額３３１１万２０００円（以下「現行賃料１」という。）
　　〈２〉　本件建物部分２
　　月額　１３４万５７４０円（以下「現行賃料２」という。）
　　〈３〉　本件建物部分３
　　月額　１９３万９０００円（以下「現行賃料３」という。）
　　イ　共益費（以下「本件共益費」という。）
　　月額７２２万１８６７円（消費税別）（以下「現行共益費」という。）
　　（内訳）
　　〈１〉　本件建物部分１
　　月額　６６４万５８００円（以下「現行共益費１」という。）
　　〈２〉　本件建物部分２
　　月額　２８万５５２１円（以下「現行共益費２」という。）
　　〈３〉　本件建物部分３
　　月額　２９万０５４６円（以下「現行共益費３」という。）
　　ウ　歩合賃料
　　原告の本件各建物部分における売上高が年額７２億円を上回った場合に、当該上回った額に対して１％を乗じた額
　　エ　本件塔屋の利用
　　原告は広告宣伝に必要な設備を本件塔屋に設置することができ、その使用料（以下「本件塔屋使用料」という。）として、被告に所定の月額を支払う。
　　（４）　本件各建物部分の利用状況（甲８、１０、２３、３０、４０、乙１、４０～４２、弁論の全趣旨）
　　原告は、「Ｌ」という名称で、本件各建物部分において衣料品及び雑貨の販売を中心とする商業施設を運営し、複数の小売業者に対し、上記部分を店舗として転貸している。
　　（５）　本件賃貸借契約の推移
　　以下のとおり、ダイエー・アゴラ及び十字屋と被告との間で、本件各建物部分及び本件塔屋に係る賃貸借契約及びその内容の変更契約が締結され、原告が賃借人の地位を承継した結果、現行の本件賃貸借契約に至った。その概要は、別表３「本件建物賃貸借契約の経緯について」のとおりである。
　　ア　本件原始契約１（甲２）［別表３「平成７年８月２９日」欄］
　　被告は、平成７年８月２９日、ダイエー・アゴラに対し、要旨、以下の約定で、当初建物部分１－１（別紙３物件目録３記載１の部分）を賃貸した（以下「本件原始契約１」という。）。被告は、同年９月３０日、同契約に基づき、ダイエー・アゴラに対して当該部分を引き渡した。
　　（ア）　使用目的
　　百貨店業等の営業及びこれに付帯関連する業務
　　（イ）　賃貸期間
　　平成７年１０月１日から２０年間。ただし、期間満了の６か月前までに当事者のいずれも更新拒絶の意思表示をしないときは更に３年更新され、以後も同様とする。
　　（ウ）　基本賃料
　　月額３２９１万７０００円（消費税別）。当月分を前月２５日までに支払う。
　　基本賃料は起算日より３年間据え置き、満３年経過時及び以降３年経過ごとに協議の上改定する。ただし、経済情勢等に著しい変動を生じた場合には、別途協議することができる。
　　（エ）　共益費
　　別途協議の上決定する基準に基づき被告が計算した以下の費用（〈４〉以下は固定関係経費）を毎月支払う。以下の費用及び専用施設の諸経費（ダイエー・アゴラの負担）以外のものでいずれの負担に属するか明らかでない経費については、協議の上分担を決定するものとする。
　　〈１〉　冷暖房換気に関する経費
　　〈２〉　電灯、電力に関する経費
　　〈３〉　給排水に関する経費
　　〈４〉　清掃衛生に関する経費
　　〈５〉　昇降機等機械関係経費
　　〈６〉　保安に関する経費
　　〈７〉　その他共用部分に関する経費
　　（オ）　歩合賃料
　　ダイエー・アゴラの上記賃借部分における売上高が前年度の売上高を超過した場合に、当該超過額に２％を乗じた額。金額が確定した月の翌月２５日に支払う。
　　（カ）　本件塔屋の利用
　　ダイエー・アゴラは広告宣伝に必要な設備を本件塔屋に設置することができ、その使用料として月額８３万４０００円を支払う。
　　（キ）　敷金　４億６４１９万２１００円
　　（ク）　保証金　１８億５６７６万８４００円
　　（ケ）　特記事項
　　被告は、ダイエー・アゴラが十字屋と平成７年９月１日付けで合併することに伴い、同日以降は本契約に関するダイエー・アゴラの債権債務一切を十字屋が継承することを確認する。
　　イ　本件原始契約２（甲３）［別表３「平成７年９月２７日」欄］
　　被告は、平成７年９月２７日、十字屋に対し、要旨、以下の約定で、当初建物部分１－２（別紙３物件目録３記載２の部分）を賃貸した（以下「本件原始契約２」という。）。被告は、同年１０月１日までに、同契約に基づき、十字屋に対して当該部分を引き渡した。
　　（ア）　使用目的　事務室・倉庫
　　（イ）　賃貸期間
　　平成７年１０月１日から平成１０年９月３０日まで。ただし、期間満了の６か月前までに当事者のいずれも更新拒絶の意思表示をしないときは更に２年更新され、以後も同様とする。
　　（ウ）　賃料
　　月額２６万６０００円（消費税別）。毎月２５日までに当月分を支払う。
　　（エ）　共益費
　　月額７万９８００円（消費税別）。賃料に準じて支払う。
　　（オ）　賃料及び共益費の改定
　　契約期間中であっても、公租公課の増徴、土地建物の価格の高騰、施設の改造、建物の保全費の増加、建物管理費の増加、その他負担の増加及び経済情勢の変動等、やむを得ない事由があるとき、並びに近隣の建物に比較して著しく不相当と認められたときは、被告は賃料及び共益費を改定することができる。
　　（カ）　敷金　４７８万８０００円
　　ウ　本件共益費覚書（甲１３、乙６）［別表３「平成８年２月１日」欄］
　　十字屋と被告は、平成８年２月１日、本件原始契約１に基づく共益費について、要旨、以下のとおりとする旨を記載した「共益費に関する覚書」と題する書面（以下「本件共益費覚書」という。）を作成した。
　　（ア）　平成７年度（同年４月１日～平成８年３月３１日）分は暫定額として月額６５６万６０００円とし、その実費が確定した時点で清算する。
　　（イ）　平成８年度以降の共益費の額については、別途定める。
　　エ　本件塔屋覚書（甲１２）
　　十字屋と被告は、平成１２年７月１日付けで、本件原始契約１による本件塔屋の使用につき、当分の間において、使用料を月額５０万０４００円とする合意をした旨を記載した覚書（以下「本件塔屋覚書」という。）を作成した。
　　オ　本件変更契約１（甲７、弁論の全趣旨）［別表３「平成１３年１２月７日」欄］
　　十字屋と被告は、平成１３年１２月７日、本件原始契約１及び２に関し、要旨、その内容を次のとおりに変更する旨を合意した（以下「本件変更契約１」という。）。被告は、その頃、十字屋に対し、同契約に基づき、その対象となった部分を引き渡した。
　　（ア）　賃貸借の対象
　　途中建物部分１（別紙３物件目録３記載３の部分）に変更する。また、本件原始契約２の賃貸借の対象は、途中建物部分１のうち地下１階の一部分（５３．２ｍ²）に該当するものとする。
　　（これにより、本件原始契約１の対象部分について１１．２８ｍ²の減床がされ、同２の対象部分についてこれと同一の面積に相当する他のフロアに変更された。）。
　　（イ）　賃料
　　〈１〉　本件原始契約１の基本賃料を、平成１３年３月１日以降、月額３２８４万６０００円に改める。
　　〈２〉　本件原始契約２の基本賃料及び共益費は、従前のとおりとする。
　　〈３〉　本件原始契約１の歩合賃料については、平成１３年１０月１日から平成１６年９月３０日までの３年間、暫定的に、売上高が年額７０億円を上回った場合に、当該上回った額に１％を乗じた額とする。
　　カ　本件変更契約２（甲９）［別表３「平成１８年１月２４日」欄］
　　十字屋と被告は、平成１８年１月２４日、本件原始契約１及び本件変更契約１に関し、要旨、その内容を次のとおり変更する旨を合意した（以下「本件変更契約２」という。）。被告は、その頃、十字屋に対し、同契約に基づき、本件建物部分２を引き渡した。
　　（ア）　賃貸借の対象
　　本件建物部分２を追加する（３階部分を拡張する。）。
　　（イ）　賃料及び共益費
　　〈１〉　平成１７年９月１日以降、基本賃料を月額１３４万５７４０円（現行賃料２と同額）とする。
　　〈２〉　平成１７年９月１日以降、共益費を月額２８万５５２１円（現行共益費２と同額）とする。
　　〈３〉　本件原始契約１の歩合賃料については、本件変更契約１から継続して、売上高が年間７０億円を上回った場合に、当該上回った額に１％を乗じた額とする。
　　（ウ）　賃料改定の時期
　　本件原始契約１の定めるところによる。
　　（エ）　その他
　　変更した事項以外については、本件原始契約１に係る契約書で定めるとおりとする。
　　キ　本件承継覚書（乙１５）
　　原告と被告は、平成２２年４月１日、要旨、以下の記載のある「賃借人地位承継に関する覚書」と題する書面（以下「本件承継覚書」という。）を作成した。
　　（ア）　平成１８年３月１日付け会社分割により原告が十字屋から新設され、同日付けをもって、本件原始契約１上の十字屋の賃借人の地位（権利・義務一切及び営業場所にかかわる資産）が原告に承継されていることを確認する。
　　（イ）　本覚書は平成１８年３月１日に遡って効力を生じる。
　　（ウ）　本覚書に定める事項以外、本件原始契約１及びこれに付随する各種の契約書等に何ら変更のないことを相互に確認する。
　　ク　本件変更契約３（甲１、弁論の全趣旨）［別表３「平成２３年６月１７日」欄］
　　原告と被告は、平成２３年６月１７日、本件原始契約１並びに本件変更契約１及び２に関し、要旨、その内容を以下のとおり変更する旨を合意した（以下「本件変更契約３」という。）。被告は、同年９月３０日頃、原告に対し、同契約に基づき、その対象となった部分を引き渡した。
　　（ア）　賃貸借の対象
　　本件建物部分３（２階部分の２１７．８１ｍ²及び３階の倉庫部分の８．９０ｍ²）を追加するとともに、地下１階の倉庫部分の一部（０．７８ｍ²）を解約する。これにより、平成２３年９月３０日をもって、賃貸借の面積は５６０６．９７ｍ²（各階の面積は別紙物件目録２記載のとおり）となる。
　　（イ）　賃料及び共益費
　　〈１〉　基本賃料
　　上記（ア）の賃借面積の変更により、本件原始契約１の基本賃料を、平成２３年１０月１日以降、月額３４４５万７７４０円（６４０４円／ｍ²、消費税別）から月額３６３９万６７４０円（６４９１円／ｍ²、消費税別。現行賃料と同額）に改める。
　　なお、上記基本賃料の改定時期は、本件原始契約１の定めによるものとし、上記基本賃料の変更については、借地借家法３２条による賃料増額請求に基づく改定とはみなさない。
　　〈２〉　共益費
　　上記〈１〉に伴い、本件原始契約１の共益費を、平成２３年１０月１日以降、月額６９３万１３２１円（１２８８円／ｍ²、消費税別）から月額７２２万１８６７円（１２８８円／ｍ²、消費税別。現行賃料と同額）に改める。
　　〈３〉　歩合賃料
　　本件原始契約１の歩合賃料につき、本件変更契約１で定めた基準売上高を年間７０億円から年間７２億円に改定し、変更後の基準売上高を上回った額に１％を乗じた額を支払う。
　　（ウ）　敷金（上記（ア）による増床部分に係るもの）
　　２６６０万円
　　ケ　契約の更新（弁論の全趣旨）
　　本件賃貸借契約は、本件原始契約１の賃貸期間が開始してから現在まで、その賃貸人又は賃借人が相手方に対して解約の申入れをしたことはないため、借地借家法２６条１項又は同契約の約定により更新され、存続している。
　　（６）　本件訴えに至る経緯（弁論の全趣旨）
　　ア　被告は、平成２４年６月２８日、原告に対し、〈１〉　同年８月末をもって本件塔屋覚書に基づく本件塔屋使用料の減額措置を取り止めたい、〈２〉　本件共益費を適正化して月額１１０２万８９１０円（１ｍ²当たり１９６７円）、としたい、〈３〉　本件賃料を改定したい旨の提案をした。（甲１４）
　　イ　被告は、平成２４年９月７日、原告に対し、自らが適正と考える本件共益費の額として、月額９３９万１６７５円（１ｍ²当たり１６７５円）を提示した。もっとも、原告は、被告の求める共益費の増額に応じなかった。（甲１５、２９）
　　ウ　被告は、平成２４年１１月２２日、原告に対し、〈１〉　同月分から、本件塔屋使用料として減免前の月額８３万４０００円（消費税別）を請求する、〈２〉　同月分から、本件共益費として月額８４３万２８８２円（消費税別）を請求する旨を通知した。（甲４、５、１１）
　　エ　原告は、平成２４年１２月２２日、被告に対し、借地借家法３２条１項に基づき、同日以降、本件賃料（現行賃料３６３９万６７４０円）及び本件共益費（現行共益費７２２万１８６７円）を相当額に減額することを請求した（以下「本件減額請求」という。）。（甲６の１・２）
　　オ　原告は、平成２５年１月１７日、被告に対し、上記第１の１（１）ア、イ及びエと同様の事項を求め、民事調停の申立てをした（神戸簡易裁判所平成２５年（ユ）第３号賃料減額確認調停申立事件）。
　　カ　被告は、平成２５年２月２１日、原告に対し、借地借家法３２条１項に基づき、同年３月１日以降、本件賃料を相当額に増額することを請求した（以下「本件増額請求」という。）。（乙５）
　　キ　上記オの民事調停は、平成２５年３月１５日、不成立により終了した。
　　ク　原告は、平成２４年１１月３０日以降、被告に対し、別表４の「支払賃料」の「合計」欄記載のとおり、本件賃料及び本件共益費として、現行賃料（月額３６３９万６７４０円及び消費税）並びに現行共益費（月額７２２万１８６７円及び消費税）に相当する額を支払っている。
　　（７）　本件訴えの経過（当裁判所に顕著）
　　ア　原告は、平成２５年３月２５日、上記第１の１（１）ア、イ及びエを求め、本訴を提起した。
　　イ　被告は、平成２５年５月２１日、上記第１の２（１）から（３）まで（ただし、（２）につき、確認の対象とする共益費の終期を定めていなかった。）を求め、反訴を提起した。
　　ウ　原告は、平成２７年３月１７日、上記第１の１（２）の請求（同（１）イの予備的請求）を、本訴請求に追加する旨の訴えの変更の申立てをした。
　　エ　被告は、平成２８年２月１０日、上記第１の２（２）のとおり請求を特定する（確認の対象とする共益費の終期を定める）旨の訴えの変更の申立てをした。
　　オ　当裁判所は、平成２８年９月１３日の本件弁論準備手続期日において、Ｍ不動産鑑定士（以下「以下「裁判所鑑定人」という。）を、本件訴えの鑑定人に選任した。
　　カ　裁判所鑑定人は、〈１〉　平成２８年１１月１１日付けで、本件各建物部分の適正賃料（継続賃料）を鑑定した鑑定書、及び適正共益費を鑑定した意見書を作成するとともに、〈２〉　平成２９年３月１３日付けで、同鑑定書に対する原告と被告の質問事項への回答を内容とする鑑定補充書（２通）を作成した（以下では、これらを併せて「裁判所鑑定書」という。）。
　　キ　原告は、平成２９年７月１３日、上記第１の１（１）ウの請求（同ア及びイの附帯請求）を、本訴請求に追加する旨の訴えの変更の申立てをした。
　　ク　本件訴えにおいて、本件各建物部分の適正賃料（継続賃料）の額につき、〈１〉　原告は、株式会社プライム評価研究所（Ｎ不動産鑑定士）の作成した平成２４年１２月７日付け不動産鑑定評価書（２通。以下「原告鑑定書」という。）を提出している一方、〈２〉　被告は、株式会社横須賀不動産鑑定事務所（Ｏ不動産鑑定士、Ｐ不動産鑑定士）の作成した平成２５年４月２５日付け不動産鑑定評価書（以下「被告鑑定書」という。）を提出している。（甲８、１０、乙１）
　３　争点
　　以下では、本件賃料、本件共益費及び本件塔屋使用料の各金額は、特に断りのない限り、消費税別の金額をもって表記する。
　　（１）　本案前の争点－反訴請求（２）について（争点１）
　　本件共益費の額を前年度の実費に基づいて協議して決定する旨の合意に基づき、その額の確認を求める反訴請求（２）に係る訴えは、適法であるか。
　　（２）　本案の争点
　　ア　本件賃料の増減請求に係る争点－本訴請求（１）ア・ウ及び反訴請求（１）について（争点２）
　　（ア）　原告又は十字屋と被告が、現実に現行賃料１の額を合意した直近の時点（以下「直近合意時点」という。）はいつか。［争点２－１］
　　なお、現行賃料２の直近合意時点が平成１７年９月１日（本件変更契約２による変更の始期）であることについては、当事者間に争いはない。
　　（イ）　本件賃料（現行賃料）の額は、平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）当時又は平成２５年３月１日（本件増額請求による効力が発生するとされた日）当時、不相当に高額又は低額であったか。また、その当時における本件賃料の相当額は、いくらであったか。［争点２－２］
　　ただし、上記が具体的に問題になるのは、現行賃料１から３までのうち、同１及び２のみである。
　　イ　本件共益費に係る争点（争点３）
　　（ア）　本件共益費に関する合意内容に係る争点－本訴請求（１）イ・ウ及び（２）並びに反訴請求（２）について（争点３－１）
　　ａ　十字屋と被告は、本件共益費覚書において、平成８年度以降の本件共益費につき、どのような合意をしたか。［争点３－１－１］
　　ｂ　原告又は十字屋と被告の間において、平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）までに、現行共益費の金額をもって本件共益費を固定する旨の合意が成立していたか。［争点３－１－２］
　　（イ）　本件共益費の減額請求に係る争点－本訴請求（１）イ及びウについて（争点３－２）
　　ａ　本件共益費が、借地借家法３２条１項に基づく減額請求の対象となるか。［争点３－２－１］
　　ｂ　本件共益費の額は、平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）当時、不相当に高額であったか。また、その当時における本件共益費の相当額は、いくらであったか。［争点３－２－２］
　　（ウ）　本件共益費に関するその余の請求に係る争点－本訴請求（２）及び反訴請求（２）について（争点３－３）
　　ａ　本件共益費に含まれる実費の範囲（費目）は何か。［争点３－３－１］
　　ｂ　平成２３年度（平成２３年４月１日～平成２４年３月３１日）の本件共益費はいくらか。［争点３－３－２］
　　ｃ　平成２４年１１月１日から平成２５年３月３１日までの本件共益費はいくらか。［争点３－３－３］
　　ウ　本件塔屋使用料の額の確認請求に係る争点－本訴請求（１）エ、反訴請求（３）について（争点４）
　　（ア）　十字屋と被告は、本件塔屋覚書において、本件塔屋使用料の減額につき不確定期限（終期）を付す旨の合意をしたか。［争点４－１］
　　（イ）　本件口頭弁論終結日（平成２９年１１月２１日）までに、上記不確定期限が到来したか。その場合、その時期はいつか。［争点４－２］
第３　争点に対する当事者の主張
　１　争点１（反訴請求（２）の適法性）について
　（被告の主張）
　　原告と被告は、平成８年度以降の本件共益費につき、実費を確定して清算することも、別途その金額を決定することもできていない。この点、本件共益費の金額は各年度で同一ではないが、平成２４年１１月１日から平成２５年３月３１日までの分の算定方式が裁判所により決定されれば、原告と被告は、それ以降の分についても、その金額を確定することができる。
　　したがって、本件共益費の額を前年度の実費に基づいて協議して決定する旨の合意に基づき、その額の確認を求める反訴請求（上記第１の２（２））に係る訴えは、確認の利益を有し、適法である。
　（原告の主張）
　　本件共益費に関し、原告（又は十字屋）と被告との間では、平成８年度以降の分につき汎用性のある決定方法が合意されていないところ、新たな合意に達することのないまま協議が尽きているから、裁判所において、形成的・創造的にその額を認定することはできない。
　　なお、本件共益費が実費に基づいて年度ごとに確定するものであるとすれば、被告は、現行共益費と実費との差額分につき、その支払を求める給付訴訟を提起することができる。
　　よって、本件共益費の額を前年度の実費に基づいて協議して決定する旨の合意に基づき、その額の確認を求める反訴請求（上記第１の２（２））に係る訴えは、確認の利益を欠き、不適法である。
　２　争点２－１（現行賃料１の直近合意時点）について
　（原告の主張）
　　現行賃料１（月額３３１１万２０００円）の直近合意時点は、平成７年１０月１日である。
　　（１）　本件変更契約１による賃料合意の有無
　　本件建物部分１に係る基本賃料は、〈１〉　本件原始契約１及び２の賃貸期間が開始した平成７年１０月１日当時、月額３３１８万３０００円であったところ、〈２〉　本件変更契約１（平成１３年１２月７日付け）により、平成１３年３月１日から月額３３１１万２０００円と変更された。
　　上記〈１〉の内訳は、当初建物部分１－１の対象面積（５１１４．８３ｍ²）につき３２９１万７０００円（６４３６円／ｍ²）、当初建物部分１－２の対象面積（５３．２ｍ²）につき２６万６０００円（５０００円／ｍ²）であった。
　　他方、上記〈２〉の内訳は、同記載３の対象面積の一部（５１５６．７５ｍ²から後記５３．２ｍ²を控除した５１０３．５５ｍ²）につき３２８４万６０００円（６４３６円／ｍ²）、その余の対象面積（５３．２ｍ²）につき２６万６０００円（５０００円／ｍ²）である。
　　そうすると、１ｍ²当たりの賃料は、上記〈１〉及び〈２〉のいずれも６４３６円（５３．２ｍ²以外の部分）及び５０００円（５３．２ｍ²の部分）であり、これらを区分せずに計算したとしても６４２１円である。
　　したがって、本件建物部分１に係る基本賃料の単価は、本件変更契約１により変更されていないから、同契約による賃料変更の時期は、賃料を現実に合意した直近合意時点には当たらない。
　　（２）　本件変更契約２による賃料合意の有無
　　本件変更契約２（平成１８年１月２４日付け）は、本件建物部分２を新たに追加的に賃借することを目的として締結されたものであって、同契約で変更した事項以外については、本件原始契約１に定めるとおりとしているにすぎず、同契約の内容を確認したにとどまるものである。このことは、本件変更契約２により、本件建物部分１に係る基本賃料の単価（単位面積当たりの賃料）が変更されていないことからも明らかといえる。
　　この点、上記のような条項は、賃借条件の一部を変更するに際し、しばしば設けられるが、それ自体に特段の形成的な意味はない。このことは、本件承継覚書（平成２２年４月１日付け）における、本覚書に定める事項以外、本件原始契約１及びこれに付随する契約書等に何らの変更のないことを確認する旨の定めが、本件建物部分１に係る基本賃料の額を現実に合意するものではないことと同じである。
　　上記のとおり、本件変更契約２の締結に当たり、十字屋と被告は、本件建物部分１に係る基本賃料の額につき実質的な交渉を行っていないから、両者の間で、その当時の経済事情等に応じた相当な賃料が現実に合意されたわけではない。したがって、同契約による本件賃貸借契約の変更の始期である平成１７年９月１日は、賃料を現実に合意した直近合意時点には当たらない。
　　（３）　改定条項に基づく協議の不存在
　　本件原始契約１は、３年ごとに基本賃料を改定する旨を定めているが、実際には、原告（又は十字屋）と被告との間で、本件建物部分１に係る基本賃料の改定についての協議は行われていない。
　　（４）　被告の認識
　　被告は、平成２４年６月２８日、書面及び口頭で、原告に対し、平成７年に締結した本件原始契約１及び２以降、本件建物部分１に係る基本賃料を改定したことがなく、その額が不変のまま推移してきたことを指摘した。また、被告は、本件訴えにおいても、これと同様の主張を繰り返している。
　 　このことは、被告自身、平成７年１０月１日が現行賃料１の直近合意時点であると認識していた証左である。
　　（５）　小括
　　以上によれば、現行賃料１の直近合意時点は、本件原始契約１及び２の賃貸期間が開始した平成７年１０月１日である。
　（被告の主張）
　　現行賃料１（月額３３１１万２０００円）の直近合意時点は、平成１７年９月１日である。
　　（１）　本件変更契約２について
　　本件変更契約２（平成１８年１月２４日付け）は、本件建物部分２の貸増しに際して作成されたものではあるものの、その点のみならず、既存の賃貸借部分である本件建物部分１について、賃料の点を含め、その契約内容を再度合意したものである。
　　すなわち、本件賃貸借契約において、歩合賃料は基本賃料と一体となって賃料を形成するところ、本件変更契約２は、同１（平成１３年１２月７日付け）における歩合賃料に係る暫定的な合意を継続する旨合意している上、変更した事項以外については、本件原始契約１に定めるとおりとすると定め、基本賃料の額を積極的に確認している。
　　したがって、本件変更契約２による変更の始期である平成１７年９月１日は、賃料を現実に合意した直近合意時点に当たる。
　　（２）　本件承継覚書について
　　本件承継覚書（平成２２年４月１日付け）は、合併に伴い賃借人の地位が承継される際に一般的に作成される書面であって、単に地位の承継があったことを確認したものにすぎず、それを超えて賃料の内容を積極的に合意するものではない。そうすると、本件承継覚書は、歩合賃料を含めた賃料が実質的に合意された本件変更契約２とは、性質を異にする。
　　したがって、本件承継覚書が作成された平成２２年４月１日は、賃料を現実に合意した直近合意時点には当たらない。
　　（３）　本件変更契約３について
　　本件変更契約３（平成２３年６月１７日付け）は、基本賃料の変更については、借地借家法第３２条による賃料増額請求に基づく改定とみなさないと明示している。
　　したがって、本件変更契約３による変更の始期である平成２３年１０月１日は、賃料を現実に合意した直近合意時点に当たらない。
　　（４）　賃料単価の変更がないことについて
　　確かに、本件建物部分１については、本件原始契約１及び２の賃貸期間が開始した平成７年１０月１日以来、賃貸借の対象面積が変更されているものの、賃料単価には変化がない。
　　しかし、賃料の単価に変更があったか否かと、当事者が賃料額の合意をしたか否かは別問題であり、たとえ賃料の単価に変更がなくとも、当事者が従前と同一の単価とすることを改めて合意した場合には、当該合意をもって賃料額の直近合意とすべきことは当然である。むしろ、賃貸借契約の当事者間で、賃料に関する事項を含む書面が新たに作成された場合には、特段の事情のない限り、その時点において、賃料額についての合意がされたとみるのが、当事者の意思解釈として合理的である。
　　しかるところ、上記（１）のとおり、本件変更契約２において、十字屋と被告との間で本件建物部分１に係る賃料の合意がされたと解されるのである。
　　（５）　被告の言動について
　　確かに、被告は、原告に対し、平成７年以降の本件賃料の水準が不変である旨を指摘したことはある。
　　しかし、被告は、本件賃料の水準が不変であったという事実を指摘したにすぎず、原告又は十字屋と被告の間に賃料額の合意がなかったことまで主張しているわけではない。そして、直近合意時点の認定は、裁判所の法的判断によるところであるから、上記事実をもって、本件原始契約１及び２の締結以降、原告又は十字屋と被告の間に賃料額の合意がなかったということはできない。
　　（６）　小括
　　以上によれば、現行賃料１の直近合意時点は、本件変更契約２の変更の始期である平成１７年９月１日である。
　３　争点２－２（本件賃料の増減請求の可否及び相当額）について
　（原告の主張）
　　平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）当時、本件賃料の相当額は月額２８１５万９０００円であったから、本件賃料（現行賃料）の額（月額３６３９万６７４０円）は不相当に高額であった。
　　（１）　現行賃料１について
　　ア　直近合意時点
　　上記２（原告の主張）のとおり、平成７年１０月１日である。
　　イ　現行賃料の不当性
　　本件建物は、平成１５年度から平成２４年度までの９年間において、固定資産税及び都市計画税につき６５８万９５０１円（約２５．９％）、その評価額につき３億８７６１万７７００円の下落が生じている。平成１４年度以前の分は明らかでないものの、上記を踏まえて概算すると、本件建物は、平成７年度から平成２４年度までの間に、税額につき１２４４万６８３５円（約３９．８％）、評価額につき７億３２１６万６７６６円の下落が生じていることとなる。
　　そして、原告鑑定書によれば、平成７年度から平成２４年度までの間に、本件建物部分１の基礎価格につき３７億１０００万円（約５９．８％）、一棟の建物の積算価格につき１１０億１０００万円（約５９．９％）、近隣の公示地価につき６４４万円／ｍ²（約６８．５％）の下落が生じている。
　　また、原告鑑定書によれば、平成７年度から平成２４年度までの間に、経済変動を示す統計、具体的には、市街地価格指数につき６７．８％、大型小売店商品販売額につき１５．７％、地方別賃料指数につき４１．８％、企業向けサービス価格指数につき５．８％の下落が生じている。
　　さらに、原告鑑定書によれば、近傍同種の建物の比準賃料（新規、実質賃料）は月額２３７０万円であるのに対し、現行賃料１は月額３３８９万４０００円であって、不相当に高額であることは明らかである。
　　以上のとおり、本件建物部分１につき、土地又は建物に対する租税その他の負担の減少、土地又は建物の価格の低下、その他の経済事情の変更、近傍同種の建物の借賃等に加え、直近合意時点（平成７年１０月１日）から本件減額請求（平成２４年１２月２２日）まで１７年以上が経過していることに照らすと、現行賃料１は不相当に高額となった。
　　ウ　本件賃料の相当額
　　上記イを踏まえた原告鑑定書（甲８）によれば、平成２４年１２月２２日当時の本件建物部分１に係る適正な賃料の額は、月額２５００万円となる。
　　また、裁判所鑑定書に必要な修正を加えると、同日当時の本件建物部分１に係る適正な賃料の額は、月額２４６０万円となる。
　　（２）　現行賃料２について
　　ア　直近合意時点
　　平成１７年９月１日である。
　　イ　現行賃料の不当性
　　本件建物は、平成１７年度から平成２４年度までの７年間において、固定資産税及び都市計画税につき６５８万９５０１円（約２５．９％）、その評価額につき３億８７６１万７７００円の下落が生じている。
　　そして、原告鑑定書によれば、平成１７年度から平成２４年度までの間に、本件建物部分２の基礎価格（建物部分）につき１１５０万円（約２５．４％）、一棟の建物の積算価格（建物部分）につき７億９０００万円（約２５．５％）の下落が生じている。
　　また、原告鑑定書によれば、平成１７年度から平成２４年度までの間に、経済変動を示す統計、具体的には、市街地価格指数につき１５．４％、大型小売店商品販売額につき２．９％、地方別賃料指数につき１３．５％、企業向けサービス価格指数につき５．５％の下落が生じている。
　　さらに、原告鑑定書によれば、近傍同種の建物の比準賃料（新規、実質賃料）は月額１０５万円であるのに対し、現行賃料２は月額１３４万５７４０円であって、不相当に高額であることは明らかである。
　　以上のとおり、本件建物部分２につき、土地又は建物に対する租税その他の負担の減少、土地又は建物の価格の低下、その他の経済事情の変更、近傍同種の建物の借賃等に加え、直近合意時点から本件減額請求まで７年以上が経過していることに照らすと、現行賃料２は不相当に高額となった。
　　ウ　本件賃料の相当額
　　上記イを踏まえた原告鑑定書（甲８）によれば、平成２４年１２月２２日当時の本件建物部分２に係る適正な賃料の額は、月額１２２万円となる。
　　また、裁判所鑑定書に必要な修正を加えると、同日当時の本件建物部分２に係る適正な賃料の額は、月額１１７万円となる。
　　（３）　被告の主張について
　　被告は、〈１〉　本件建物が大都市圏のターミナル駅の駅ビルで立地がよいこと、〈２〉　本件建物における原告以外のテナントが、現行賃料より大幅に高い賃料を支払っていること、〈３〉　現行賃料３（本件建物部分３に係る賃料）の水準が高い上、平成２３年９月には、原告が本件建物の他の部分についても現行賃料よりも高い水準での借入れを申し入れたこと、〈４〉　原告が、本件各建物部分につき、多額の転貸料を得ていることなどからすれば、現行賃料が不当に低額である旨を主張する。
　　しかし、上記〈１〉については、駅ビルの賃料は、駅ビルという類型や立地条件のみから決定されるわけではなく、新築後相当期間を経過しているか否かなど、集客力の多寡が影響する。また、被告の指摘する駅ビルの平均賃料は、本件建物の属する関西圏の駅ビルの賃料相場、本件建物と類似の規模の駅ビルの賃料相場を適切に反映したものであるかが明らかでない。
　　上記〈２〉については、現行賃料が適正であるか否かは、本件賃貸借契約と原告以外のテナントとの賃貸借契約との比較のみによって決まるものではない。加えて、これらの契約は対象面積が異なるから、両者の間で賃料単価が異なることも当然である。
　　上記〈３〉については、原告が現行賃料よりも高い水準での賃借の申入れを行ったのは、原告が、その当時、既存の賃借部分があることを前提に増床を検討していたところ、隣接して競合店が出店することを阻止するとともに、より広い連続した売場を構成することにより競争力を向上させ、全体として損益を向上させる目的を有していたからである。すなわち、上記申入れに当たっては、被告に強い交渉力があったにすぎない。
　　上記〈４〉については、原告が多額の転貸料を得ている事実はない。仮にそうであるとしても、それは、原告の営業努力によるものであること、原告の事業が、単なる転貸事業ではなく、テナントを統括して「Ｌ」という商業施設（１０代前半から３０代の女性を中心的な顧客とするファッション専門店ビル）を運営するという特殊なものであることなどを反映したものである。したがって、本件各建物部分に係る転貸料との比較から、現行賃料の金額が不当に低額と判断されることはない。
　　（４）　小括
　　以上のとおり、平成２４年１２月２２日当時、本件賃料の相当額は月額２８１５万９０００円（内訳は、本件建物部分１につき月額２５００万円、同２につき月額１２２万円、同３につき月額１９３万９０００円）であったから、現行賃料の額（月額３６３９万６７４０円）は不相当に高額であった。
　（被告の主張）
　　平成２５年３月１日（本件増額請求による効力が発生するとされた日）当時、本件賃料の相当額は月額４１８２万９０００円であったから、本件賃料（現行賃料）の額（月額３６３９万６７４０円）は不相当に低額であった。
　　（１）　直近合意時点
　　上記２（被告の主張）のとおり、本件建物部分１及び２のいずれについても、平成１７年９月１日である。
　　（２）　現行賃料１及び２の不当性
　　ア　本件建物の特殊性
　　本件賃貸借契約の対象である本件建物（Ｋビル）は、関西圏の代表的な都市の一つであるＱの中心という希少立地に位置し、しかも、複数の交通機関が集中するターミナルに当たる駅ビルである。しかるところ、駅ビルの賃料相場は、一般的に他の物件よりも抜きん出て高く、また、商業施設の賃料額は、地価等の不動産の価格ではなく、集客力及び利便性（収益力）により左右される。
　　したがって、本件賃料の相当額を決定するに当たっては、不動産価格や物価等の一般的な経済動向、新築からの経過年数、他の収益力の劣る商業施設の賃料水準等は、大きな意味を持たないというべきである。
　　このことは、日本ショッピングセンター協会の資料によれば、大都市の駅ビルにおける平均賃料は、平成１７年において月額３万９４５５円／坪であったが、平成２４年において月額７万０５９１円／坪と上昇していることからも裏付けられる。
　　また、被告の所属する企業グループでは、駅ビルを含めたショッピングセンター事業や百貨店事業を２０数社営んでいるが、原告の本件建物における事業運営が特に優れた実績を示しているとは考えられず、原告のブランド力を大きく評価すべきではない。むしろ、上記のとおり、本件建物の売上げが向上しているのは、その立地が好条件にあることが大きいというべきである。
　　イ　現行賃料の額が決定及び維持された経緯
　　本件建物部分１及び２に係る賃料は、平成７年に阪神大震災が発生した直後であったため、低額に設定され、その後も、十字屋の親会社であるダイエーの業績が著しく悪い状態が継続したこと、ダイエー及びその関連会社の交渉力が勝っていたことなどから、その後修正されることのないまま、平成２５年３月１日まで維持されてきた。
　　そして、上記賃料（現行賃料）は、その間、周辺の復興が遅れる中で本件建物に需要が集中して本件建物における売上が震災前よりも増加したこと、近傍同種の建物の賃料が上昇したことなどにより、相当額との間に乖離が生じている。
　　ウ　賃料相場からの乖離を裏付ける事情
　　被告鑑定書によれば、平成２５年３月１日時点における近傍同種の建物の新規賃料は月額２万３０７０円／ｍ²、継続賃料は８２５５円／ｍ²であるのに対し、現行賃料は月額６４９１円／ｍ²である。したがって、近傍同種の建物の借賃は、新規賃料及び継続賃料のいずれについても、現行賃料の水準を上回っている。
　　しかも、本件建物（１階部分）の２店舗の賃料（月額）は、２万４２００円／ｍ²、３万６３００円／ｍ²であって、原告以外のテナントに対する本件建物の賃料水準が、現行賃料の水準を大きく上回っている。
　　また、被告は、原告がエンドテナントから受領している本件各建物部分に係る賃料（転貸料）につき、売上歩合につき１６．３～１８．５％、最低保証賃料につき月額１万４５００円～２万１４００円／ｍ²程度であると聞いている。しかるところ、原告は、この転貸料収入のうち月額６４９１円／ｍ²（現行賃料）しか被告に支払っておらず、約５５～７０％の差益を得ている（転貸料の売上歩率を低めの１６％で計算しても、原告は、月額９１００万円以上の賃料収入を得ており、約６０％の差益を得ていることになる。）。この点、転貸事業の一般的な売上歩率は１５％程度である。このように、原告は、本件各建物部分につき、多額の転貸料を得ている（さらに、後記８（被告の主張）（１）のとおり、原告は、共益費の名目で、月額１３３万７６８４円を超える実質賃料を収受している。）。このことは、本件訴えにおいて、原告が頑なに転貸料収入の額を明らかにしようとしないことからも、明らかである。
　　さらに、原告は、本件変更契約３（平成２３年６月１７日付け）により、本件建物部分３を、当時の本件建物部分１及び２（月額６３５４円／ｍ²）よりも２０００円以上も高い賃料単価（月額８５８２円／ｍ²）で賃借している上、同年９月には、被告に対し、本件建物の１階部分につき、現行賃料の４倍に当たる賃料単価（月額２万５７５７円／ｍ²）での借入れを申し入れている。このように、原告自身、現行賃料の水準が低いことを認識している。
　　エ　まとめ
　　以上のとおり、本件建物部分１及び２につき、近傍同種の建物の借賃等に加え、現行賃料の額が決定及び維持された経緯等に照らすと、現行賃料１及び２は不相当に高額となった。
　　（３）　本件建物部分１及び２に係る基本賃料の相当額
　　被告鑑定書（乙１）によれば、平成２５年３月１日当時の本件建物部分１及び２に係る適正な賃料の額は、月額３９８９万円となる。
　　（４）　小括
　　以上のとおり、平成２５年３月１日当時、本件賃料の相当額は月額４１８２万９０００円（内訳は、本件建物部分１及び２につき月額合計３９８９万円、同３につき１９３万９０００円）であったから、現行賃料の額（月額３６３９万６７４０円）は不相当に低額であった。
　４　争点３－１－１（本件共益費覚書における合意内容）について
　（被告の主張）
　　十字屋と被告は、本件共益費覚書において、平成８年度以降の本件共益費につき、毎年、その額を前年度の実費に基づき協議して決定する旨を合意した。
　　（１）　本件共益費覚書の内容
　　本件共益費覚書には、本件共益費につき、〈１〉　平成７年度（平成７年４月１日～平成８年３月３１日）の分は、暫定額として月額６５６万６０００円とし、実費が確定した段階で清算する、〈２〉　平成８年度以降の分は、別途定める旨が記載されている。
　　（２）　本件共益費覚書の趣旨
　　本件共益費のうち平成７年度の分については、阪神淡路大震災による混乱の中、経理上の理由から、暫定的にそれ以前の分の金額（固定額）をもって定めた上、その確定に当たっては、震災直後で経費が安定しておらず、半期のみ（同年１０月１日～平成８年３月３１日）の営業であったため、事後的に実費に基づいて清算することとした。
　　これに対し、平成８年度以降の分は、平成７年度の実績に加え、大規模修繕費用等を要したことを踏まえ、別途協議して決定するものとされた。もっとも、上記のとおり、本件建物の共益費は、平成４年度以降の分が固定額で運用されてきたことに鑑み、実績等を勘案して将来に向かって固定化した金額を決定する趣旨であった。
　　したがって、本件共益費覚書は、平成８年度以降の共益費については、平成７年度のように、当該年度の実費に基づいて事後的、機械的に金額を算定するのではなく、毎年、当事者において、前年度の実績を主な基準として（社会経済情勢又は物的設備等の変動が予定される場合には、それも考慮した上で）、その額を固定額として決定することを約した趣旨であると解される。
　　（３）　原告の主張について
　　原告は、本件共益費の実費清算について、現に支出された時期とは異なる年度の実費を基準とすることとなって不合理であると主張する。
　　しかし、このような算定方法であっても、本件共益費の実費が翌年度の額に反映されること、一般的に、共益費の額は近い年度間では大きな変動がないことなどからすれば、上記のような算定方法が不合理とはいえない。
　（原告の主張）
　　（１）　主位的主張
　　十字屋と被告は、本件共益費覚書において、平成８年度以降の本件共益費につき、毎年協議して決定する旨を合意していない。
　　すなわち、被告は、平成８年度以降、十字屋又は原告に対し、本件共益費に係る実費の金額を提示して清算を求めたことはないのみならず、１年ごとに本件共益費の改定を求めたこともない。
　　（２）　予備的主張
　　十字屋と被告は、本件共益費覚書において、平成８年度以降の本件共益費につき、当該年度中に暫定的に一定額（現行共益費の額）を支払い、その後に確定した当該年度の実費の額との間に過不足が生じたときは、これを清算する（不足が生じたときは十字屋が差額の支払義務を負い、超過が生じたときは被告が差額の返還義務を負う。）旨を合意した。
　　すなわち、本件共益費覚書は、平成７年度の分は同年度の実費に基づいて確定し、平成８年度以降の分は別途協議するとしたものの、後者については、その額が十字屋又は原告と被告の協議によって決定されていない。しかるところ、一般的に、共益費が実費に基づいて算定されるものであることからすれば、ある年度における共益費の額は、当該年度に支出された実費の額に基づいて決定されると解される。そうであるとすれば、平成８年度以降の本件共益費の額は、当該年度の実費の額に基づいて確定されると解するのが、本件共益費覚書の合理的な解釈というべきである。
　　被告は、本件共益費の算定につき、前年度の実費の額に基づいて当該年度の額が決定される旨を主張するが、このような合意は不合理である上、そのような内容は本件共益費覚書に全く記載されていない。
　５　争点３－１－２（本件共益費を固定する旨の合意の成否）について
　（原告の主張）
　　原告又は十字屋と被告の間において、遅くとも平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）までに、現行共益費の金額をもって本件共益費を固定する旨の合意が成立していた。
　　すなわち、上記４（原告の主張）（１）のとおり、被告は、平成８年度以降、十字屋又は原告に対し、本件共益費に係る実費の金額を提示して清算を求めたことはないのみならず、１年ごとに本件共益費の改定を求めたこともない。そして、十字屋又は原告は、平成８年度以降、毎年、被告に対し、現行共益費の単価（１２８８円／ｍ²）に対象面積を乗じた額を支払い続けてきた。
　　したがって、十字屋と被告との間では、平成８年度末（平成９年３月３１日）までには、毎年本件共益費を清算することはせず、現行共益費が実費に対応するものであることを前提に、現行共益費の金額をもって本件共益費を固定する旨の合意が成立していたものと解すべきである。仮にそうでないとしても、遅くとも本件減額請求がされた日（平成２４年１２月２２日）までには、原告と被告の間で同旨の合意が成立していたと解すべきである。
　（被告の主張）
　　原告又は十字屋と被告の間において、平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）までに、現行共益費の金額をもって本件共益費を固定する旨の合意は成立していない。
　　確かに、平成８年度以降の本件共益費について、十字屋又は原告と被告との間では、協議は行われず、また、毎年支払われた現行共益費の清算も行われてこなかった。
　　しかし、その原因は、〈１〉　原告において、清算しない方が支払額が少なく有利であると判断し交渉しようとしなかったこと、〈２〉　その一方で、被告において、本件共益費覚書の作成に関与した代表取締役が退任した等の理由から業務の引継ぎが十分に行われず、その後の担当者が協議を失念し、又は、消費低迷の影響により、本件共益費の増額となるような協議をためらったことにあると思われる。
　　また、十字屋又は原告と被告は、既に暫定的に現行共益費の額の支払が完了し、かつ、異議を述べられなかった各年度の本件共益費については、無用の紛争を拡大させない趣旨から、その都度、黙示的に、当該支払額を当該年度分の額として確定する旨を合意したものと認められる。
　　そうすると、十字屋又は原告と被告との間で、平成８年度以降の本件共益費につき協議及び清算が行われなかったことをもって、将来に向かって、現行共益費の金額をもって本件共益費を固定する旨の合意が成立したということはできない。
　６　争点３－２－１（本件共益費に対する借地借家法３２条１項の適用の有無）について
　（原告の主張）
　　借地借家法３２条１項にいう「借賃」は、名目のいかんを問わず、賃貸人に支払われる全ての経済的な対価をいうところ、本件共益費は、本件建物の使用の経済的対価にほかならないから、上記「借賃」に当たる。
　　また、本件共益費は、本件賃料とは区別して合意されているが、上記５（原告の主張）のとおり、現行共益費の額による定額とされ、これと適正な共益費の水準との間に乖離が生じた場合には、これを是正する必要がある。
　　したがって、本件共益費は、借地借家法３２条１項に基づく減額請求の対象となる。
　（被告の主張）
　　共益費は、本来、賃貸人が立替払した賃借人が負担すべき実費であって、不動産の果実である賃料とは異なるものであるから、借地借家法３２条に基づく増減請求の対象とはならないのが原則である。この点、賃料と共益費を区別しない賃貸借契約においては、賃料と共益費の合計額が上記請求の対象となる余地はある。しかし、本件賃貸借契約では、賃料と共益費が明確に区別されている。
　　したがって、本件共益費は、借地借家法３２条１項に基づく減額請求の対象とはならない。
　７　争点３－２－２（本件共益費の減額請求の可否及び相当額）について
　（原告の主張）
　　平成２４年１２月２２日（本件減額請求がされた日）当時、本件共益費の相当額は月額５１１万２８５６円（５３３万８６５７円を下回る額）であったから、本件共益費（現行共益費）の額（月額７２２万１８６７円）は不相当に高額であった。
　　（１）　直近合意時点
　　現行共益費（月額７２２万１８６７円）の直近合意時点は、以下のとおりである。
　　〈１〉　現行共益費１（月額６６４万５８００円）
　　平成７年１０月１日（本件原始契約１及び２に基づく賃貸期間の始期）
　　〈２〉　現行共益費２（月額２８万５５２１円）
　　平成１７年９月１日（本件変更契約２に基づく変更の始期）
　　〈３〉　現行共益費３（月額２９万０５４６円）
　　平成２３年９月３０日（本件変更契約３に基づく変更の始期）
　　（２）　現行共益費の不当性
　　原告又は十字屋は、本件共益費覚書の作成（平成８年２月１日）から平成２４年に至るまでの間、被告から、本件共益費の内訳について説明を受けたことはなかった。この点、本件共益費の実額は被告のみが知るところであって、原告においてこれを明らかにすることはできなかった。
　　しかるところ、被告は、原告に対し、平成２４年６月２８日、本件共益費の適正化を図りたいとの意向を明らかにするとともに、同年９月７日及び同年１１月２２日、本件共益費の費用項目及び金額を明らかにした。しかるに、それによれば、被告が、十字屋（これを承継した原告）との間で合意した使途とは異なる使途に本件共益費を使用するとともに、必要となる本件共益費の額（後記（３）のとおり）が、現行共益費の額よりも相当程度低額であることが判明した。
　　以上のとおり、本件共益費の具体的な費用項目及び金額は、１７年以上も明らかにされていなかったところ、その額が不相当に高額となっていたことは、それ自体、借地借家法３２条１項に基づく減額請求の根拠となる事情の変更に当たるというべきである。
　　（３）　本件共益費の相当額
　　平成２４年１２月２２日当時の適正な本件共益費の額は、別表５「相当共益費（主位的請求）」の「月額」欄のとおり、月額５１１万２８５６円である。
　　なお、本件共益費の額を算定する基礎となる実費の範囲は、後記８（原告の主張）のとおりである。
　　（４）　小括
　　以上のとおり、平成２４年１２月２２日当時、本件共益費の相当額は月額５１１万２８５６円であったから、現行共益費の額（月額７２２万１８６７円）は不相当に高額であった。
　（被告の主張）
　　争う。
　　現行共益費の額（月額７２２万１８６７円）は、本件共益費の相当額（平成２４年１１月１日以降月額８４３万２８８２円）よりも低廉である（後記１０（被告の主張）参照）。
　８　争点３－３－１（本件共益費の算定の基礎となる実費の範囲）について
　（被告の主張）
　　本件共益費に含まれる実費の範囲（費目）は、別表６「項目」記載の各費目の全てである。
　　（１）　本件共益費の算定基準等
　　ア　平成８年度以降の本件共益費につき、原告又は十字屋と被告との間で、具体的な範囲及び算定基準を定めた書面は作成されていない。
　　したがって、本件共益費の範囲及び金額は、取引の一般的慣行及び通念、本件賃貸借契約の経緯、本件建物及びその設備等の内容、周辺又は同種建物の共益費の相場等に照らし、合理的に決定されるべきである。
　　イ　共益費は、建物の共用部分に関する費用を基本としつつ、当該契約ごとにその範囲が決定すべきであって、住居又は事務所の賃貸借契約に係る共益費と商業施設のそれとは、その範囲を異にすると解される。
　　ウ　本件原始契約１（平成７年８月２９日付け）は、本件共益費につき、本件賃料とは別個に支払われるべきものとしたが、単に「共益費」ではなく「共益費等」と定めたことからすれば、本件賃貸借契約においては、一般的には共益費に含まれないものも本件共益費に含める趣旨であったというべきである。また、本件共益費は、その内実が実費であるとしても、第三者に対する立替金に限定される理由はない（後記エ参照）。
　　さらに、昭和５６年に開業した本件建物においては、本件原始契約１が締結される以前から、テナントとの間で、共益費に所定の費目を含む運用をしてきたところ、十字屋及び原告は、その中核的なテナント（株式会社プランタンデパート関西）と同一性を有する事業体であって、その地位を引き継いでいる。そうであるとすれば、本件共益費の範囲を決定するに当たっては、上記運用も考慮されるべきである。
　　エ　日本ショッピング協会の統計調査によれば、平成２４年度において、大都市の中心地域の共益費の平均は、月額９０９３円／坪、駅ビルについては月額８３０５円／坪である。
　　このように、現行共益費の額は、同種又は同地域の共益費の相場に比べて低廉である。
　　オ　原告は、本件各建物部分の転借人（エンドテナント）から、共益費として月額１４７５万５０８１円（３６３６円／ｍ²）を受領しているところ、その金額は、現行共益費（月額１２８８円／ｍ²）の２．８倍にも相当する。そして、原告は、上記共益費から、少なくとも月額１３３万７６８４円の差益を得ている。
　　しかるところ、上記共益費の収受の事実及び各費目の金額は、本件共益費の相当額を算定するに当たり、重要な間接事実として考慮すべきである。
　　（２）　個別の費目について
　　ア　減価償却費（別表６（１）〈１〉〈９〉、（５）〈３〉、（７）〈８〉）
　　上記（１）のとおり、本件賃貸借契約においては、共用部分の設備の減価償却費を本件共益費に含める旨の特約があった。また、本件建物に設置された機械の固定経費である減価償却費は、本件原始契約１にいう「固定関係経費」のうち「昇降機等機械関係経費」に当たる。
　　さらに、本件建物においては、阪神大震災からの復旧に当たり、平成６年度及び平成７年度に２０億２４００万円の投資を行ったところ、うち約１０億円が空調、昇降機及び冷却棟等の付属設備に関するものである。この投資については、各テナントがその使用割合に応じて負担するのが合理的である。
　　また、本件建物においては、本件原始契約１が締結される以前から、テナントとの間で、共益費に減価償却費を含めてきた。加えて、原告は、本件各建物部分の転借人（エンドテナント）から、減価償却費を含む共益費を受領している。
　　したがって、減価償却費は、本件共益費に含まれる。
　　イ　備品類等保守費（別表６（６）〈５〉）
　　上記費用は、本件建物内のホテルフロントに設置された防犯カメラの録画機に係る費用であるところ、当該防犯カメラが本件建物全体の監視の用に供されていることに照らし、本件共益費に含まれる。
　　ウ　連絡地下通路維持管理費及び地域協賛費（別表６（７）〈４〉〈５〉）
　　連絡地下通路は、本件建物とＪ・Ｉ駅及びＪＲ・Ｅ駅とをつなぐもので、顧客の重要な来店通路であって、本件建物の廊下や階段等の共用部分と同じ機能を有している。その維持管理費は、Ｒ市、阪神電鉄、被告、神戸地下街株式会社及びＳ店の５者で分割して負担することとされている。
　　地域協賛費は、本件各建物部分のテナントの営業（売上）に直接又は間接に利益をもたらすものであって、公共料金と同様の公的な性格を有するものである。
　　また、本件建物においては、本件原始契約１が締結される以前から、上記各費用を共益費に含めてきた。
　　以上によれば、上記各費用は、本件建物の「共用部分に関する経費」に当たり、本件共益費に含まれるというべきである。
　　エ　駐車場に関する費用（別表６（７）〈６〉〈７〉）
　　駐車場委託費は、顧客による駐車場の無料利用（２０分未満）につき、被告が業者に支払う委託料である。しかるところ、原告を含む顧客の関係者は、この無料利用により、利益を得ているということができる。
　　駐車場占有費用は、原告による駐車場（４枠）の占有の対価であるところ、当該駐車場は、搬入スペース及び倉庫と相まって、原告の事業運営にとって不可欠な物品の荷捌き場としての機能を有している。
　　したがって、上記各費用は、原告に利益をもたらすものとして、本件共益費に含まれるというべきである。
　　オ　消耗品類費（別表６（７）〈９〉）
　　上記費用は、不特定多数の者が使用する本件建物のトイレの物品に係る費用であるから、本件共益費に含まれる。
　　カ　管理費
　　被告は、本件賃貸借契約に関し、直接経費（別表６（１）～（７）の各費目）に加え、管理部門の人件費及び物的費用（被告の事務所に係る経費）等の間接経費を支出している。本件建物のような大規模な複合商業施設の管理には、相当の人的及び物的資源の投与が必要であるところ、これに要した間接経費は、一般的には、直接経費の１０数％程度に相当する。
　　また、本件建物においては、本件原始契約１が締結される以前から、管理費を共益費に含めてきた。加えて、原告は、本件各建物部分の転借人（エンドテナント）から、管理費を含む共益費を受領している。
　　したがって、管理費は、本件共益費に含まれる。
　（原告の主張）
　　本件共益費に含まれる実費の範囲（費目）は、別表６「項目」欄記載の各費目（別表５も同様）のうち、減価償却費（（１）〈１〉〈９〉、（５）〈３〉、（７）〈８〉）、備品類等保守費（（６）〈５〉）、連絡地下通路維持管理費（（７）〈４〉）、地域協賛費（（７）〈５〉）、駐車場に関する費用（（７）〈６〉〈７〉）、消耗品類費（（７）〈９〉）及び管理費を除いたものである。
　　（１）　本件共益費の算定基準等
　　ア　本件原始契約１は、本件共益費を構成する実費項目として、〈１〉冷暖房換気に関する経費、〈２〉電灯、電力に関する経費、〈３〉給排水に関する経費、〈４〉清掃衛生に関する経費、〈５〉昇降機等機械関係経費、〈６〉保安に関する経費、〈７〉その他共用部分に関する経費を挙げている。
　　したがって、本件共益費の額は、上記実費の各項目に該当するものを積算することにより、算出すべきである。
　　イ　被告は、本件共益費の額を算定するに当たっては、共益費の相場を確認する必要がある旨を主張する。
　　しかし、各建物は物理的な仕様、築年数、床面積等が全て異なる上、清掃、保守点検、警備等の業務は建物ごとに仕様が異なる。
　　したがって、そもそも、共益費の額に相場が存在するとは認め難く、仮にこれが存在するとしても、本件共益費の算定に当たり、これを確認する必要はない。
　　ウ　被告は、原告が本件各建物部分の転借人から受領した共益費により収益を得ているとして、本件共益費の額を算定するに当たっては、上記共益費の額と比較する必要がある旨を主張する。
　　しかし、原告は、本件各建物部分の転借人から、実費としての共益費を受領するにとどまり、これにより利益を得ていない。
　　また、原告と被告との間の本件賃貸借契約と、原告と転借人との間の転貸借契約とは、その内容を異にする別個の契約である。しかも、本件共益費は、本件建物の共用部分の管理に要する費用であるのに対し、原告が転借人から受領する共益費は、これに加えて賃借部分内部の管理に要する費用も含んでおり、両者はその対象を異にしている。したがって、本件共益費の額を算定するに当たり、両者の額を比較する意味はない。
　　（２）　個別の費目について
　　ア　減価償却費（別表５及び６の（１）〈１〉〈９〉、（５）〈３〉、（７）〈８〉）
　　共益費は、共用部分の維持管理のために必要な、賃借人が負担すべき実費である。これに対し、減価償却費は、設備の取得費用を複数の会計年度で平準化するための会計上の数額であって、実費ではない。
　　また、賃料（実質賃料）は、種類のいかんを問わず、賃貸人に支払われる経済的な対価をいい、純賃料及び当該賃貸借を継続するために必要な諸経費等から成り立つものであるところ、建物の躯体又は設備の減価償却費は、既に当該建物の賃料に含まれている。
　　さらに、原告と被告は、本件建物の各種設備の減価償却費を本件共益費の額に含める旨を合意していない。なお、本件原始契約１が締結される前の本件建物の共益費には、減価償却費が含まれていなかったことがうかがわれる。
　　したがって、上記減価償却費は、本件共益費には含まれない。なお、減価償却費が本件共益費に含まれるとしても、耐用年数が既に経過した設備については、減価償却費を計上する余地はない。
　　イ　備品類等保守費（別表５及び６の（６）〈５〉）
　　備品類等保守費は、本件建物内のホテルフロントに設置された防犯カメラの費用であるから、本件建物の「共用部分に関する経費」に当たるとはいえず、本件共益費に含まれない。
　　ウ　連絡地下通路維持管理費及び地域協賛費（別表５及び６の（７）〈４〉〈５〉）
　　連絡地下通路維持管理費及び地域協賛費は、本件建物の共用部分でない部分のために発生する費用であり、本件建物の維持管理のために必要な経費でもないから、本件建物の「共用部分に関する経費」に当たらず、本件共益費に含まれない。
　　エ　駐車場に関する費用（別表５及び６の（７）〈６〉〈７〉）
　　本件建物の駐車場は共用部分ではないから、駐車場に関する費用（駐車場占有費用、駐車場委託費）は、本件建物の「共用部分に関する経費」には当たらない。なお、本件原始契約１が締結される前の本件建物の共益費には、駐車場に関する費用が含まれていなかったことがうかがわれる。
　　確かに、上記駐車場は荷捌き機能を有するが、商業施設においては、テナントの搬出入口は、賃借部分以外の設備として、当該建物の所有者が賃借人に提供するものである。すなわち、荷捌き場は、停車スペースを含め、商業施設の賃貸借契約の前提条件であって、その使用料は賃料に含まれている。
　　したがって、上記各費用は、本件共益費には含まれない。なお、駐車場占有費用が本件共益費の費目に含まれるとした場合には、駐車場委託費及び駐車場システムの減価償却費を本件共益費から支出することは、二重計上として許されない。   書誌情報 close

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平成３０年０１月１８日／東京高等裁判所／第１０民事部／判決／平成２９年（ネ）３４６８号...等

【事案概要】
区分建物について締結された賃貸借契約の賃貸人である原告が、賃借人である被告に対し、賃料及び敷金が不相当になっていると主張して、本件賃貸借契約及び借地借家法３２条１項に基づき、賃料の増額の確認及び敷金の不足分の預託義務の存在の確認を求めた件に関し、原告の請求を一部認容した原判決が維持されたうえで、原告の賃料の支払等を追加して求める附帯控訴の一部が認容された事例。
主文
１　本件控訴を棄却する。
２　被控訴人の附帯控訴に基づく当審における追加請求について
控訴人は、被控訴人に対し、本判決が確定したときは、２８８１万５０２８円及び別紙差額賃料利息計算表の番号１ないし３７に記載の各金額に対する同表の同番号に記載の各起算日から各支払済みまで年１割の割合による各金員を支払え。
３　被控訴人の原判決主文第３項（訴訟費用の負担）に関する附帯控訴を却下する。
４　当審における訴訟費用は、すべて控訴人の負担とする。 事実及び理由
第１　当事者の求めた裁判
　１　控訴の趣旨
　　（１）　原判決中、控訴人敗訴部分を取り消す。
　　（２）　前項の部分につき、被控訴人の請求をいずれも棄却する。
　　（３）　訴訟費用は、第１、２審とも被控訴人の負担とする。
　２　附帯控訴の趣旨
　　（１）　原判決主文第３項中、附帯控訴人敗訴部分を取り消す。
　　（２）　主文第２項と同旨（被控訴人は、当審において、差額賃料等の支払請求を追加した。）。
第２　事案の概要等（以下、略称は原判決のそれによる。）
　１　事案の概要
　　（１）　当事者
　　ア　被控訴人は、不動産に関するコンサルティング並びに不動産の企画、開発、売買、賃貸、仲介、保有及び管理に関する事業等を目的とする株式会社である。
　　イ　控訴人は、労務コンサルティング業務等を目的とする株式会社である。
　　（２）　賃貸借契約
　　ア　Ｃ株式会社（Ｃ）と控訴人は、平成２３年９月１６日、原判決別紙物件目録記載の「（一棟の建物の表示）」に係る建物（以下「本件ビル」という。）に属する同目録記載の「（専有部分の建物の表示）」に係る区分建物（以下「本件物件」という。）について、賃料を月額２４２万８４５５円（消費税を含まない。）、共益費を月額８４万８４９６円、敷金を２９１４万１４６０円、賃貸面積を５８５．１７平方メートル（１７７．０１坪）並びに賃貸期間を平成２３年１２月１５日から平成２５年１２月１４日までと定めて、賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し、その後、Ｃは、控訴人に対し、本件賃貸借契約に基づき、本件物件を引き渡した。
　　イ　Ｃは、平成２４年４月１日、Ｄ株式会社と合併し、その商号はＥ株式会社となった。Ｅ株式会社は、被控訴人に対し、平成２６年３月１０日、本件物件を売り渡し、併せて本件賃貸借契約の賃貸人の地位を譲渡した。
　　（３）　賃料増額の意思表示
　　ア　被控訴人は、控訴人に対し、平成２６年７月吉日付け書面をもって、本件賃貸借契約の定める同年９月１日からの賃料を月額３０４万５８１２円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）に増額し、敷金を３６５４万９７４４円に増額する旨の意思表示をし、同年７月２５日、控訴人が同書面を受領した。
　　イ　被控訴人は、控訴人に対し、平成２７年１月２１日付け書面をもって、同年４月１日から本件賃貸借契約の定める賃料を月額３２２万２７３４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）に増額し、敷金を３８６７万２８０８円に増額する旨の意思表示をし、同年１月２１日過ぎ頃、控訴人が同書面を受領した。
　　（４）　本件請求の内容、原審の判断並びに本件控訴及び本件附帯控訴
　　本件は、本件賃貸借契約の賃貸人である被控訴人が、賃借人である控訴人に対し、平成２６年９月１日以降、本件賃貸借契約に定める賃料が不相当となり、これに伴って敷金も不相当となっていると主張して、本件賃貸借契約の定め及び借地借家法３２条１項に基づき、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までの本件物件に係る賃料が月額３０４万５８１２円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）及び同年４月１日以降の賃料が月額３２２万２７３４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）であることの確認並びに控訴人に本件賃貸借契約に定める敷金の不足分として９５３万１３４８円の預託義務があることの確認を求めた事案である。
　　原審裁判所は、被控訴人の各請求のうち、本件建物の賃料が、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までは月額２８７万２９０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）及び同年４月１日以降は月額３２１万４１０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）であることをそれぞれ確認し、その余の請求をいずれも棄却した。
　　そこで、これを不服とする控訴人が本件控訴をし、また、被控訴人も、附帯控訴をし、訴訟費用について、その２分の１を負担させた原判決の取消しを求めるとともに、借地借家法３２条２項ただし書に基づき、本判決が確定したときは、控訴人は、被控訴人に対し、原判決が認定した増額された賃料額と現実に控訴人が支払った賃料額との差額賃料額（ただし、消費税を含む。）の合計額２８８１万５０２８円及び別紙差額賃料利息計算表の番号１ないし３７に記載の各金額に対する同表の同番号に記載の各起算日から各支払済みまで年１割の割合による各利息の支払を求める請求を追加した。
　２　前提事実並びに争点及び当該争点に関する当事者の主張
　　前提事実並びに争点及び当該争点に関する当事者の主張は、次のとおり付加訂正するほか、原判決の「事実及び理由」第２の２及び３に記載のとおりであるから、これを引用する。
　（原判決の訂正）
　　（１）　原判決２頁２０行目末尾の次で改行し、以下のとおり加える。
　　「（１）　当事者
　　ア　被控訴人は、不動産に関するコンサルティング並びに不動産の企画、開発、売買、賃貸、仲介、保有及び管理に関する事業等を目的とする株式会社である。
　　イ　控訴人は、労務コンサルティング業務等を目的とする株式会社である。」
　　（２）　原判決２頁２１行目の「（１）」を「（２）」と改め、２２行目の「月額２４２万８４５５円」の次に「（消費税を含まない。）」を加え、３頁１行目の「（甲１）」を「（甲１、弁論の全趣旨）」と、３頁９行目の「（２）」を「（３）」と、１３行目の「（３）」を「（４）」と、それぞれ改める。
　　（３）　原判決３頁２１行目の「意思表示をした（甲５）。」を「意思表示をし、同年７月２５日、控訴人が同書面を受領した（甲５、６）。」と改める。
　　（４）　原判決４頁３行目の「（４）」を「（５）」と改める。
　　（５）　原判決４頁２２行目の「意思表示をした（甲７）。」を「意思表示をし、同年１月２１日過ぎ頃、控訴人が同書面を受領した（甲７、弁論の全趣旨）。」と改める。
　　（６）　原判決４頁２３行目の「（５）」を「（６）」と改める。
　（当審における控訴人の主張）
　　（１）　本件賃貸借契約の期間中に賃料の増額を認める理由がないこと
　　本件賃貸借契約第１１条は、賃料改定について規定しているところ、１項と２項の関係については、原則として本件賃貸借契約の更新時に賃料が改定されるものであり、賃貸期間中の賃料改定は、更新を待つこともできないほどに大幅な変更があった場合に、あくまでも例外的に認められるものである。本件においては、被控訴人や前所有者の公租公課の負担が著しく増加している事実はなく、物価が上昇している事実もなく、経済的事情の変動が生じているものでもなく、更に、近傍建物の賃料相場も変動していないなど、同条２項に該当する事項について、例外ともいえる大幅な変更は一切認められない。
　　（２）　Ｆ鑑定書の内容の不合理性について
　　ア　差額配分法による賃料算定の問題点
　　Ｆ鑑定書は、積算法による積算賃料額を５０４万７６００円（同鑑定書２０頁）、賃貸事例比較法（新規賃料）による比準賃料額を４３３万０３００円と算定した上、それぞれ５０パーセントの割合で合算した結果、正常実質賃料を４６８万９０００円と算定する（同鑑定書２３頁）。
　　しかし、積算法については、賃貸人の期待利回りを重視して算定する手法であり、必ずしも現実を反映しない。これに対し、賃貸事例比較法（新規賃料）については、まさに本件物件の周辺の新規の賃貸借契約における相場を反映したものである。したがって、正常実質賃料の算定に当たっては、積算法よりも新規の賃貸事例比較法（比準賃料）の割合を多くして算定するのが相当である。すなわち、控訴人が提出した乙第５号証の有限会社Ｇ作成の「不動産鑑定評価書」（以下「控訴人鑑定」という。）に記載されたとおり、積算賃料を１０パーセント、比準賃料を９０パーセントの割合で、正常実施賃料を算定するのが相当である。
　　イ　各手法に基づく賃料額の算入割合の問題点
　　Ｆ鑑定書は、差額配分法、利回り法、スライド法の各手法によって算定された賃料について、それぞれ６０パーセント、２０パーセント、２０パーセントの割合で算入し、鑑定評価額を決定しているところ（同鑑定書２７頁）、差額配分法の割合を高くしている理由は不明である。それぞれの、手法のうちどれが秀でていると判断することができないことにかんがみれば、それぞれ同程度の割合で算入するのが相当であるところ、控訴人鑑定によれば、差額配分法、利回り法、スライド法の各手法によって算定された賃料について、それぞれ４０パーセント、３０パーセント、３０パーセントの割合で算入しており、この割合が妥当といえる。
　　ウ　修繕積立金の増額分負担者の問題点
　　Ｆ鑑定書は、修繕積立金の増額分について、その全額を賃借人の負担とすることを前提に、平成２６年９月１日時点の賃料の鑑定評価額に上乗せして平成２７年４月１日及び平成２８年８月１日時点の各鑑定評価額を算定している（同鑑定書２８頁、２９頁）。
　　しかし、そもそも修繕積立金とは、建物の将来の大規模修繕に備えて、計画的に積み立てる趣旨の費用であり、これによって建物の所有権や価値を維持するためのものであるところから、専ら賃貸人（区分所有者）のための費用である。このような修繕積立金の増額という賃貸人（区分所有者）の事情に関して、その全てを賃借人に負担させる理由は一切なく、そのような算定方法自体に問題がある。
　　エ　以上のことから、Ｆ鑑定書における鑑定評価額については、様々な問題があることから、そのまま採用することはできず、むしろ、控訴人鑑定によって算定されるべきである。
　（当審における被控訴人の主張）
　　（１）　訴訟費用の負担について
　　原判決は、控訴人に対し、訴訟費用の半額しか負担させなかったことは、本件事案の性質からみて、妥当ではない。
　　（２）　借地借家法３２条２項ただし書に基づく請求（当審での追加請求）
　　ア　本件賃貸借契約の従前の月額賃料は、消費税を除いて２４２万８４５５円であったところ、原判決は、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までは、月額２８７万２９０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）が相当であり、平成２７年４月１日からは月額３２１万４１０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）が相当であるとした。
　　イ　前記アによれば、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までの従前賃料月額２４２万８４５５円と原判決が認定した増額後の賃料月額２８７万２９０４円との差額は４４万４４４９円であり、これに消費税を加算すると、月額地代の差額は４８万０００４円（４４万４４４９円×１．０８＝４８万０００４円）となり、上記期間である７か月の期間の差額は、４８万０００４円×７か月＝３３６万００２８円となる。
　　ウ　また、前記アによれば、平成２７年４月１日から平成２９年９月３０日までの従前賃料月額２４２万８４５５円と原判決が認定した増額後の賃料月額増３２１万４１０４円との差額は、７８万５６４９円であり、これに消費税を加算すると、月額地代の差額は８４万８５００円（７８万５６４９円×１．０８＝８４万８５００円）となり、上記期間３０か月の期間の差額は、８４万８５００円×３０か月＝２５４５万５０００円となる。
　　エ　よって、控訴人は、被控訴人に対し、借地借家法３２条２項ただし書に基づき、本件判決が確定したときは、上記イの３３６万００２８円とウの２５４５万５０００円の合計２８８１万５０２８円及び別紙差額賃料利息計算表の番号１ないし３７に記載の各金額に対する同表の同番号に記載の各起算日から各支払済みまで年１割の割合による各利息の支払義務がある。 第３　当裁判所の判断
　１　被控訴人の増額請求された賃料額の各確認請求について
　　当裁判所も、被控訴人の増額請求された賃料額の各確認請求は、本件物件の賃料が、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までは月額２８７万２９０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）及び同年４月１日以降は月額３２１万４１０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）であることを確認する限度で理由があり、その余の請求はいずれも棄却すべきであると判断する。その理由は、次のとおり付加訂正するほか、原判決の「事実及び理由」第３に記載のとおりであるから、これを引用する。
　（原判決の付加訂正）
　　（１）　原判決８頁２０行目の「一長一短があることから」を「一長一短があるが、いずれも対象不動産の正常実質賃料の一面を反映した賃料として尊重し、」と改める。
　　（２）　原判決１０頁１９行目の「賃料は、」を「増額後の賃料は、」と、２０行目の「賃料は」を「増額後の賃料は、」と、それぞれ改める。
　　（３）　原判決１２頁１０行目の「差額配分法が、」の次に「価額時点における正常実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額を契約締結の経緯等を考慮して調整を行う賃料であり、」を加え、また、１２行目の「妥当性を有し、」の次に「正常実質賃料の査定では、」を加え、１７行目から１８行目にかけての「当該手法が」を「当該判断が」と改める。
　　（４）　原判決１２頁２６行目の「前提とし、」を「前提とし（弁論の全趣旨）、」と改める。
　　（５）　原判決１３頁３行目から４行目にかけての「平成２８年６月１７日付け有限会社Ｇ作成の「不動産鑑定評価書」（以下「Ｇ鑑定書」という。）」を「控訴人鑑定」と改める。
　（当審における控訴人の主張に対する判断）
　　（１）　本件賃貸借契約の期間中に賃料の増額を認める理由がないことについて
　　控訴人は、本件賃貸借契約第１１条は、賃料改定について規定しているところ、１項と２項の関係については、原則として本件賃貸借契約の更新時に賃料が改定されるものであり、賃貸期間中の賃料改定は、更新を待つこともできないほどに大幅な変更があった場合に、あくまでも例外的に認められるものであるが、本件においては、被控訴人や前所有者の公租公課の負担が著しく増加している事実はなく、物価が上昇している事実もなく、経済的事情の変動が生じているものでもなく、更に、近傍建物の賃料相場も変動していないなど、同条２項に該当する事項について、例外ともいえる大幅な変更が一切認められない旨主張する。
　　しかし、前記第２の２で引用した原判決の「事実及び理由」第２の２の前提事実（ただし、訂正後のもの。以下「前提事実」という。）（１）によれば、本件賃貸借契約第１１条２項は、「前項にかかわらず、土地建物に対する公租公課の負担の増加、その他経済事情の変動、又は近傍建物の賃料に比較して第７条に定める賃料が不相当となったときは、賃貸人・賃借人協議のうえ賃料の改定を行うことができる。」と定めているところ、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の４で説示したとおり（原判決１３頁）、証拠（甲３、乙５、鑑定の結果）及び弁論の全趣旨によると、平成２２年から平成２６年にかけて本件物件の付近に所在する標準地の地価公示価格及び地価調査価額は、いずれも上昇傾向を示しており、東京都（以下略）の主な超高層ビルにおける賃貸市場の動向も、空室率が低下し、募集賃料は増加傾向にあったものと認めることができるのであって、上記の本件賃貸借契約第１１条２項の「経済事情の変動」によって「第７条に定める賃料が不相当となったとき」に該当すると解することができ、被控訴人が控訴人に対し、本件賃貸借契約に定める賃料の増額を求めることが、本件賃貸借契約第１１条２項の定めに反するものということはできない。
　　したがって、控訴人の上記主張は採用することができない。
　　（２）　Ｆ鑑定書における差額配分法による賃料算定の問題点について
　　控訴人は、Ｆ鑑定書における差額配分法による賃料算定の問題点として、Ｆ鑑定書は、積算法による積算賃料額を５０４万７６００円（同鑑定書２０頁）、賃貸事例比較法（新規賃料）による比準賃料額を４３３万０３００円と算定した上、それぞれ５０パーセントの割合で合算した結果、正常実質賃料を４６８万９０００円と算定する（同鑑定書２３頁）が、積算法については、賃貸人の期待利回りを重視して算定する手法であり、必ずしも現実を反映しないのに対し、賃貸事例比較法（新規賃料）については、まさに本件物件の周辺の新規の賃貸借契約における相場を反映したものであるから、正常実質賃料の算定に当たっては、積算法よりも新規の賃貸事例比較法（比準賃料）の割合を多くして算定するのが相当であって、控訴人鑑定に記載されたとおり、積算賃料を１０パーセント、比準賃料を９０パーセントの割合で、正常実施賃料を算定するのが相当である旨主張する。
　　しかし、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の１（１）イで認定したとおり、Ｆ鑑定書は、差額配分法により正常実質賃料を求めるに当たり、積算法においては、その期待利回りを一般財団法人Ｈの不動産投資家調査（平成２６年１０月調査）に示された４．７パーセントをもとに、立地条件や競争力等を考慮して５．０パーセントとし、必要諸経費等を踏まえて積算賃料を月額５０４万７６００円（ただし、共益費を含み、消費税を含まない金額。）と算定し、また、賃貸事例比較法においては、本件建物の近隣のビルに係る各新規賃料をもとに、差異に応じた修正を行って、比準賃料を月額４３３万０３００円（ただし、共益費を含み、消費税を含まない金額。）と算定し、積算賃料及び比準賃料に一長一短があるが、いずれも対象不動産の正常実質賃料の一面を反映した賃料として尊重し、その中庸値である月額４６８万９０００円（ただし、共益費を含み、消費税を含まない金額。）を正常実質賃料と算定したものであって、このような適宜の割合で参照する手法が不合理であるということはできない。
　　したがって、控訴人の上記主張は採用することができない。
　　（３）　Ｆ鑑定書における各手法に基づく賃料額の算入割合の問題点について
　　控訴人は、Ｆ鑑定書における各手法に基づく賃料額の算入割合の問題点について、Ｆ鑑定書は、差額配分法、利回り法、スライド法の各手法によって算定された賃料について、それぞれ６０パーセント、２０パーセント、２０パーセントの割合で算入し、鑑定評価額を決定しているところ（同鑑定書２７頁）、差額配分法の割合を高くしている理由は不明であり、それぞれの、手法のうちどれが秀でていると判断することができないことにかんがみれば、それぞれ同程度の割合で算入するのが相当であり、控訴人鑑定によれば、差額配分法、利回り法、スライド法の各手法によって算定された賃料について、それぞれ４０パーセント、３０パーセント、３０パーセントの割合で算入しており、この割合が妥当といえる旨主張する。
　　しかし、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の１（１）カで認定したとおり、Ｆ鑑定書は、各手法に基づく賃料額の算入割合について、差額配分法によるものは、その正常実質賃料の査定において、積算法及び賃貸事例比較法を適用しており、その差額部分についても衡平に配分されているとして、一定の規範性を有することから、これを重視しつつ、利回り法及びスライド法についての各試算賃料を比較考量し、その割合を差額配分法６０パーセント、利回り法２０パーセント、スライド法２０パーセントとしているものであって、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の４で説示したとおり、Ｆ鑑定人は、差額配分法が、価額時点における正常実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額を契約締結の経緯等を考慮して調整を行う賃料であり、賃貸借当事者が賃料改定を通じて相互に賃料差額の縮小に努める傾向があるという観点から妥当性を有し、正常実質賃料の査定では、積算法及び賃貸事例比較法の二手法を適用しているために規範性の高いものであり、他方で、スライド法は、経済情勢の変化を反映するものとして客観性があるものの、経済指標等が実態を示しているか不明な部分があり、賃貸借契約当事者間の個別性も反映されないものであること、及び利回り法も、元本価値が賃料変動に直接反映することが妥当かどうか疑問もあることを総合考慮して、上記のような算入割合の判断に至ったものと認めることができるのであって、当該判断が不合理であったということはできない。
　　したがって、控訴人の上記主張は採用することができない。
　　（４）　Ｆ鑑定書における修繕積立金の増額分負担者の問題点について
　　控訴人は、Ｆ鑑定書における修繕積立金の増額分負担者の問題点について、Ｆ鑑定書は、修繕積立金の増額分について、その全額を賃借人の負担とすることを前提に、平成２６年９月１日時点の賃料の鑑定評価額に上乗せして平成２７年４月１日及び平成２８年８月１日時点の各鑑定評価額を算定している（同鑑定書２８頁、２９頁）が、そもそも修繕積立金とは、建物の将来の大規模修繕に備えて、計画的に積み立てる趣旨の費用であり、これによって建物の所有権や価値を維持するためのものであることから、専ら賃貸人（区分所有者）のための費用であり、このような修繕積立金の増額という賃貸人（区分所有者）の事情に関して、その全てを賃借人に負担させる理由は一切なく、そのような算定方法自体に問題がある旨主張する。
　　しかし、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の１（２）で認定したとおり、Ｆ鑑定人は、平成２７年４月１日当時の適正賃料については、時点間の間隔が短いため、平成２６年９月１日時点の鑑定評価額を基準としてスライド法を適用し、修繕積立金の増額分を加算して算定することとし、名目国内総生産、消費者物価指数、企業物価指数及びオフィス賃料指数の変動率について、各指数の間に特段の優劣が認められないことから、それらの平均値である１０１．６％を変動率と査定し、修繕積立金増加分を加算して、その月額支払賃料を４０６万２６００円（ただし、共益費を含み、消費税を含まない金額。）と算出したことが認められ、原判決の「事実及び理由」第３の４で説示したとおり、Ｆ鑑定人は、平成２６年９月１日時点の賃料の算定に当たっては実額相当額である１５４万４８００円を前提として評価しているものと認めることができ、平成２７年４月１日時点においても、本件ビルに係る管理組合が平成２６年１１月１１日に開催された臨時総会において、平成２７年４月１日以降、修繕積立金を従前の月額１２万８７３７円（年額１５４万４８４４円）から月額４０万９６１９円（年額４９１万５４２８円）に増額する旨の決議を行ったことを前提とし（弁論の全趣旨）、その必要諸経費の加算として把握したものということができるから、その評価の手法が妥当性を欠くということはできない（本件物件の所有者で、賃貸人である被控訴人が、修繕積立金の増額分を経費として、賃借人である控訴人にその負担を転嫁することが直ちに不合理であるということはできない。）。
　　したがって、控訴人の上記主張は採用することができない。
　２　被控訴人の附帯控訴に基づく当審における追加請求について
　　（１）　前提事実（２）及び（３）によれば、本件賃貸借契約における平成２６年９月当時の賃料は、月額２４２万８４５５円（消費税を含まない。）のところ、先に引用した原判決の「事実及び理由」第３の２で説示したとおり、本件物件に係る平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までの増額後の賃料は、月額２８７万２９０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）が相当であり、平成２７年４月１日からの増額後の賃料は、月額３２１万４１０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）が相当である。
　　（２）　前記（１）によれば、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までの従前賃料月額２４２万８４５５円と増額後の賃料月額２８７万２９０４円との差額は４４万４４４９円であり、これに消費税を加算すると、月額地代の差額は４８万０００４円（≒４４万４４４９円×１．０８）となり、上記期間である７か月の期間の差額は、３３６万００２８円（＝４８万０００４円×７か月）となる。
　　（３）　また、前記（１）によれば、平成２７年４月１日から平成２９年９月３０日までの従前賃料月額２４２万８４５５円と増額後の賃料月額３２１万４１０４円との差額は、７８万５６４９円であり、これに消費税を加算すると、月額地代の差額は８４万８５００円（≒７８万５６４９円×１．０８）となり、上記期間３０か月の期間の差額は、２５４５万５０００円（＝８４万８５００円×３０か月）となる。
　　（４）　そうすると、控訴人は、被控訴人に対し、借地借家法３２条２項ただし書に基づき、本件判決が確定したときは、上記（２）の３３６万００２８円と（３）の２５４５万５０００円の差額賃料合計２８８１万５０２８円及び別紙差額賃料利息計算表の番号１ないし３７に記載の各金額に対する同表の同番号に記載の各起算日から各支払済みまで年１割の割合による各利息の支払義務があるというべきである。
　３　結論
　　以上によれば、被控訴人の控訴人に対する増額請求された賃料額の各確認請求は、本件物件の賃料が、平成２６年９月１日から平成２７年３月３１日までは月額２８７万２９０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）及び同年４月１日以降は月額３２１万４１０４円（ただし、共益費を除き、消費税を含まない金額。）であることを確認する限度で理由があり、その余の請求は理由がないからこれを棄却すべきところ、これと同旨の原判決は相当であり、本件控訴は理由がないからこれを棄却することとし、また、被控訴人が当審において附帯控訴に基づいて追加した、増額された賃料額と現実に控訴人が支払った賃料額との差額賃料額（ただし、消費税を含む。）の合計額２８８１万５０２８円及び別紙差額賃料利息計算表の番号１ないし３７に記載の各金額に対する同表の同番号に記載の各起算日から各支払済みまで年１割の割合による各利息の支払請求は、理由があるからこれを認容することとする。
　　なお、被控訴人は、附帯控訴に基づき、訴訟費用について、その２分の１を負担させた原判決主文第３項の被控訴人の敗訴部分の取消しを求めているところ、民事訴訟法２８２条によれば、訴訟費用の負担の裁判に対しては、独立して控訴をすることができず、控訴人の本件控訴に理由がない本件においては、訴訟費用の負担についての原判決主文第３項に関する附帯控訴は不適法であるから（最高裁昭和５３年１２月２１日第一小法廷判決・民集３２巻９号１７４９頁参照）、これを却下する（なお、この点を措くとしても、原判決が、原審における訴訟費用の２分の１を被控訴人に負担させたことは、本件事案に照らして、特に不合理であるということはできない。）。また、当審における訴訟費用は、上記のとおり訴訟費用の負担に関する原判決に対する被控訴人の附帯控訴が不適法であるとしても、控訴人の本件控訴は理由がなく、被控訴人の附帯控訴に基づいて追加された差額賃料等の請求は理由があるから、民事訴訟法６４条ただし書により、これをすべて控訴人に負担させるのが相当である。
　　よって、主文のとおり判決する。 第１０民事部 　（裁判長裁判官　大段亨　裁判官　小林元二　裁判官　浦木厚利） （別紙）
　　差額賃料利息計算表

平成３０年０１月１６日／東京地方裁判所／民事第７部／判決／平成２８年（ワ）３７７８３号

【事案概要】
株式会社である原告が、株式会社である被告との間で締結した建物賃貸借契約に係る賃料が不相当に低額になった旨主張して、被告に対し、借地借家法３２条１項の賃料増額請求に基づき同建物の賃料が増額となったことの確認を求めるとともに、同上２項ただし書きに基づき、増額となった賃料に係る不足額の支払いを求めた件につき、原告の請求がいずれも棄却された事例。

平成２９年１０月１３日／東京地方裁判所／民事第３７部／判決／平成２８年（ワ）１４３８９号

【事案の概要】
　　本件は、原告が、別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）にある各室の賃借人である株式会社ジョイント・プロパティ（以下「ジョイント・プロパティ」という。）との間で貸室２７室（以下、併せて「本件各貸室」という。）を対象とする各賃貸借契約（以下「本件各賃貸借契約」という。）を締結した被告株式会社リブ・マックス（以下「被告リブ・マックス」という。）及び被告リブ・マックスの新設分割に伴い設立さ...
主文
１　原告の請求をいずれも棄却する。
２　訴訟費用は原告の負担とする。 事実及び理由
第１　請求
　１　原告が被告らに対し賃貸中の別紙物件目録記載の建物に所在する別紙貸室目録の各貸室に係る各月額賃料は、同貸室目録記載の各改定（増額）日から同貸室目録記載の各改定賃料記載の各金額であることを確認する。
　２　被告らは、連帯して、原告に対し、８４１万９６０６円及びうち７９７万６４６３円に対する平成２９年３月１日から支払済みまで年１０％の割合による金員を支払え。
第２　事案の概要
　　本件は、原告が、別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）にある各室の賃借人である株式会社ジョイント・プロパティ（以下「ジョイント・プロパティ」という。）との間で貸室２７室（以下、併せて「本件各貸室」という。）を対象とする各賃貸借契約（以下「本件各賃貸借契約」という。）を締結した被告株式会社リブ・マックス（以下「被告リブ・マックス」という。）及び被告リブ・マックスの新設分割に伴い設立された被告株式会社リブマックスプロパティマネジメント（以下「被告リブマックスＰＭ」という。）に対し、原告がジョイント・プロパティから本件各賃貸借契約の賃貸人の地位を承継したこと及び借地借家法３２条１項に基づき賃料増額請求をした旨を主張して、被告らに対し、賃料額の確認を求め、また、借地借家法３２条２項に基づき、平成２９年２月２８日現在の差額賃料合計７９７万６４６３円及びこれに対する同日までの確定利息４４万３１４３円並びに同差額賃料に対する平成２９年３月１日から支払済みまで年１０％の割合による利息の各支払を求めた事案である。
　１　前提事実（当事者間に争いのない事実並びに後掲証拠及び弁論の全趣旨により明白に認められる事実である。）
　　（１）　原告は、別紙物件目録記載の建物（本件建物）を所有していたところ、本件建物に所在する各貸室について、ジョイント・プロパティに対して賃貸した。
　　（２）　ジョイント・プロパティは、被告リブ・マックスとの間において、別紙貸室目録中の各貸室２７室（本件各貸室。なお、本件各貸室のうち、個々の貸室を別紙貸室目録の番号に従い「本件貸室１」「本件貸室２」などという。）について、賃貸借期間開始日を同目録記載「賃貸借期間・開始日」とし、月額賃料（以下、月額賃料を単に「賃料」ということがある。）を同目録記載「現行賃料」の金額として、賃貸借（転貸借）契約（本件各賃貸借契約）を締結した（ただし、本件貸室９及び１１の当初賃借人は、被告リブ・マックスの関連会社であるグッド・コミュニケーション株式会社であり、平成２６年３月、同社の地位を被告リブ・マックスが承継した。）。
　　（３）　被告らは、本件各貸室において、サブリース事業、マンスリー（ウィークリー）マンション事業等を実施している。
　　（４）　原告は、平成２６年１２月１９日、本件建物について、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社に対し、信託を原因として所有権を移転し、これに伴い、ジョイント・プロパティから本件各賃貸借契約の賃貸人の地位を承継し、被告リブマックスＰＭは、当該承継を承諾した。
　　（５）　原告は、本件各賃貸借契約の各更新に先立ち、被告リブ・マックスに対し、以下の日時に、いずれも更新日である別紙貸室目録記載の各改定日を始期として、同目録記載の改定賃料への増額を請求した。
　　ア　本件貸室１ないし９については、平成２７年９月１８日
　　イ　本件貸室１０ないし１６については、平成２８年１月２７日
　　ウ　本件貸室１７ないし２４については、平成２８年３月９日
　　エ　本件貸室２５ないし２７については、平成２９年１月１１日
　　（６）　被告リブマックスＰＭは、原告からの前記（５）アの増額請求に対し、平成２７年９月２９日付け回答書（甲６）を原告に送付して、平成２３年３月に本件建物の共用部において自殺案件（共用部からの転落による死亡事故。以下「本件死亡事故」という。）があり、重要事項告知義務があるものとして近傍類似の賃料と比較して格安の賃料にて借り上げた経緯があるとして、原告の増額請求には応じられない旨回答した。（甲６）。
　２　争点
　　（１）　被告リブ・マックスの被告適格の有無（本案前の主張）
　　（被告らの主張）
　　被告リブ・マックスは、平成２６年７月１日に、同社の新設分割に伴い設立した被告リブマックスＰＭに対し、ウィークリー事業不動産賃貸事業及びサブリース事業に係る権利義務を譲渡し、これにより、原告の有する本件各貸室についての権利義務も、同日をもって、被告リブマックスＰＭが承継した。
　　よって、原告の被告リブ・マックスに対する本件請求は、被告適格を欠き、不適法なものとしていずれも却下されるべきである。
　　（原告の主張）
　　会社分割の対象となる権利義務の存否及び帰属は民法等一般原則の定めに従うとも解されており、本件賃貸借契約においては、賃借人の変更は明示的に禁止され、又は、賃貸人の承諾なく賃借人を変更できる旨の定めはないから、民法等一般原則に従い、賃貸人の承諾なく、賃借人の変更は効力を生じない。
　　仮に、賃貸人の地位が会社分割により被告リブマックスＰＭに承継されたとしても、被告リブ・マックスは賃料債務を併存的に引き受け、かつこれを表示している。よって、被告リブ・マックスは、賃料支払債務を連帯して負う。
　　（２）　賃料増額請求が借地借家法３２条１項の要件を充足するか否か
　　（原告の主張）
　　ア　直近合意時点
　　本件各貸室の現行賃料の直近合意時点は、当初賃貸借契約締結の日（ただし、本件貸室１２は平成２４年４月）である。
　　イ　現行賃料の不相当性
　　現行賃料は、後期（ア）ないし（オ）記載の直近合意時点から改定時期までの変動事由により、不相当になった。
　　また、本件各貸室の改定前賃料（別紙貸室目録記載の現行賃料）は、同貸室の新規適正賃料（同目録記載の改定賃料）に比べ、１７室において３０％も乖離しており、また、本件建物内にある本件各貸室以外の貸室の改定後賃料とも乖離している。本件各貸室の現行賃料は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった。
　　（ア）　不動産価格の上昇
　　本件建物と同一需給圏内になる地価公示地点における最終合意時点と現在の価格変動に照らすと、各最終合意時点から現時点まで、本件建物の周辺地価においては、全体として１０％前後の地価上昇がみられる。また、本件建物の近隣地区（Ｃ地区・本件建物の周囲３ｋｍ四方圏内）におけるマンション売買（分譲）価格は、総じて２０％～３０％を超える上昇を示している。
　　（イ）　建設コストの変動
　　東京都における鉄筋コンクリート共同住宅の建築費指標に照らすと、建設コスト（工事原価）は１５％前後の上昇率を示している。
　　（ウ）　周辺賃料の上昇
　　Ｃ・Ｄ地区における共同住宅賃料指数（シングルタイプ・１８ｍ²以上３０ｍ²未満。平成２１年第１四半期を１００）に照らすと、周辺賃料水準は１０％近い上昇率を示し、改定時期以降も上昇傾向にある。
　　（エ）　本件死亡事故の影響の消失
　　本件死亡事故の影響を受けているのは、平成２３年１０月～１２月までに契約した９室（本件貸室１ないし９）である。当該９室は、いずれも月額賃料を１室８万６０００円として契約されているところ、本件死亡事故を理由として低額である賃料が定められた。一般的に事故物件であることを理由として募集賃料の減額割合は２０％程度・２年間とされていることから、当該９室についてもいわゆる事故物件としての減額が２０％以上見込まれたことは明らかである。よって、本件死亡事故から５年以上経過した現時点においては、その影響が消失していることは明白である。
　　（オ）　賃料を低額にする賃貸人の事情等の消失
　　本件各貸室は空室率が高い時期に締結される等当時の賃貸人の特殊な事情により締結されたものと想定することができるとしても、現時点における空室率は５％未満（甲２８）と大幅に改善される等により、賃料を低額にする特殊な事情や動機は消失した。
　　ウ　相当賃料
　　被告らが実施するサブリース事業等は、サブリース事業等として応分のリスクを負担するものではなく、以下のとおり、極めて特殊なものであり、質的に管理業務と異なるところはない。被告らの適正な費用・収益は、ＰＭフィー及び空室損失相当額に相当する月額賃料の８４％を上回ることはない（甲１０ないし１３各１６頁１－４．（４）必要経費欄参照）。したがって、本件では、１Ｋタイプで適正賃料が１１万６０００円ないし１２万１０００円とされていることから（甲１０ないし１３）、被告らの年間の適正費用・利益は、最大限その８４％である９万７４４０円ないし１０万１６４０円、月額にして８１２０円ないし８４７０円である。
　　（ア）　被告らの１か月又は２か月前の予告により何時でも解約が可能であり、相当の事業リスクは負担していないこと。
　　（イ）　その態様においても、利用者とは１か月から数か月という短期間の賃貸借契約が締結されており、マンスリーマンションとして一般の賃貸借事業とは異なる態様で行われていること。
　　（ウ）　敷金・保証金・更新料等の負担はないこと。
　　（エ）　入居者には賃料保証会社の加入を義務づけ、定額の退去費用を負担させる等、賃料未回収その他のリスクを回避していること。
　　（オ）　本件建物一棟全部を対象としたサブリースではなく、本件建物の共用部分の保守管理は要せず、貸室に限った費用負担に限定され（その大部分は入居者負担である。）、さしたる費用も発生していないこと。
　　（被告らの主張）
　　ア　直近合意時点
　　本件各貸室の現行賃料の直近合意時点は、本件各貸室につき賃貸借契約の更新ないし賃料の変更合意がなされた日であり、本件貸室１０は平成２４年２月２１日、本件貸室１１は平成２４年３月５日、本件貸室１２は平成２４年４月１日、本件貸室１３ないし同１６は平成２４年４月３０日、本件貸室１７ないし２４は平成２４年５月２７日、本件貸室１ないし７は平成２５年１０月３１日、本件貸室８は同年１１月１７日、本件貸室９は同年１２月１６日である。
　　イ　現行賃料の不相当性
　　仮に、原告が前記（原告の主張）イ（ア）ないし（ウ）において主張する各価格等が上昇しているとしても、同上昇の事実をもって原告が請求する増額賃料の相当性が立証される訳ではない。
　　本件貸室１０ないし２４は、いずれも、本件死亡事故があった平成２３年３月以前に賃貸借契約が締結されており、同契約締結に当たり、本件死亡事故は賃料額決定の要素となっていない。
　　本件貸室１ないし９は、本件各貸室のうち本件死亡事故より前に賃貸借契約が締結された本件貸室１７ないし２４と比較して、４０００円が減額されたにとどまるのであり、同減額も、従前の賃貸借を踏まえた交渉の結果に過ぎないことからすれば、上記９室の賃貸借契約締結に当たり、事故物件の減額が行われていないことは明らかである。
　　ウ　相当賃料
　　転貸の収支は、事情変更とは無関係であり、相当賃料の算定に当たって考慮すべき事実ではない。そもそも、原告が基準とするところの適正費用・収益は、何をもって適正としているのかが不明であり、原告からは、そのような適正費用・収益を基に相当賃料を定める根拠も全く示されていない。 第３　当裁判所の判断
　１　被告リブ・マックスの被告適格の有無（本案前の主張）（争点（１））
　　証拠（甲７）及び弁論の全趣旨によれば、被告リブ・マックスは、平成２６年７月１日、新設分割により被告リブマックスＰＭを設立し、同被告に対し、被告リブ・マックスが経営する事業のうち、サブリース事業及びウィークリー・マンスリーマンションの仕入事業に関する権利義務を被告リブマックスＰＭに承継させたこと、これにより、被告リブマックスＰＭは、原告と被告リブ・マックスとの間の本件各賃貸借契約に関する権利義務を承継したこと、その一方、被告リブ・マックスは、被告リブマックスＰＭが承継する一切の債務について、併存的に債務を引き受けたことが認められる。
　　被告リブ・マックスに対する本件訴えは、原告が、原告と被告リブ・マックスとの間における、本件各賃貸借契約に関する賃料額をめぐる権利義務の存否を確定する判決を求めるものであり、その法律関係は、原告と被告リブ・マックスとの間で決せられるべきものである上、上記のとおり、被告リブ・マックスは、被告リブマックスＰＭが承継する一切の債務について、併存的に債務を引き受けているのであるから、被告リブ・マックスに本件訴えの当事者適格がないとの被告らの主張は、採用することができない。
　２　賃料増額請求が借地借家法３２条１項の要件を充足するか否か（争点（２））
　　（１）　直近合意時点
　　直近合意時点とは、現実の合意がなされた時点を指すところ、証拠（甲２、２２。枝番を含む。）及び弁論の全趣旨によれば、本件各貸室の現行賃料の直近合意時点は、本件貸室１ないし８は平成２３年１０月２８日、本件貸室９は平成２３年１２月１６日、本件貸室１０は平成２２年２月５日、本件貸室１１は平成２４年３月２日、本件貸室１２は平成２４年４月１日、本件貸室１３ないし１６は平成２２年３月３０日、本件貸室１７ないし２４は平成２２年５月２７日、本件貸室２５ないし２７は平成２５年２月１日であると認められる。
　　被告らは、被告リブ・マックスが、ジョイント・プロパティとの間で、本件各物件の賃貸借契約を更新する際、賃貸条件を吟味した上でそのまま更新すべきかを検討している旨を指摘して更新時においても現実の合意がなされた旨を主張し、本件貸室１１について取り交わされた契約変更合意書（甲２の１１）及び本件貸室１２について取り交わされた家賃等変更通知書（甲２の１２）が、被告リブ・マックスとジョイント・プロパティとの間で、サブリースに供している本件各貸室の賃貸条件を検討して更新合意に至っていることを裏付けている旨指摘する。しかし、被告リブ・マックスとジョイント・プロパティとの間で、本件各貸室の賃貸期間満了に当たり、従前の契約条件と同一の条件で賃貸借契約を継続する旨合意したことを裏付ける確たる証拠が見当たらず、上記各書面によっても、各書面が対象とする貸室以外の貸室についての合意更新があると認めるには足りない。よって、直近合意時点に関する被告らの上記主張は採用できない。
　　（２）　現行賃料の不相当性
　　ア　原告は、直近合意時点から改定時期までに生じた変動事由（不動産価格、建設コスト及び周辺賃料の各上昇、本件死亡事故の影響及び賃料を低額にする賃貸人の事情等の各消失）を指摘し、また、本件各貸室の現行賃料と新規適正賃料や本件建物内にある本件各貸室以外の貸室の改定後賃料とも乖離しているとして、現行賃料が不相当になった旨主張するところ、証拠（甲１６ないし２１）及び弁論の全趣旨によれば、前記（１）において認定した本件各貸室に係る賃料の直近合意時点を基準とした場合、不動産価格、建設コスト及び周辺賃料の相場が、平成２８年度においていずれも上昇していることが認められる。
　　イ　しかし、不動産価格等の上昇についてみると、一般的に、上記価格等につき上昇傾向がみられることは、居室等の賃料額に影響を与え得る事由であるとはいえるものの、居室等の賃料額の増減に影響を与えうる事由は種々考えられるところであることに照らせば、上記相場の上昇傾向のみをもって、直近合意時点の賃料が増額請求時点までの間にいかなる影響を受けたかを具体的に把握することはできないというべきであるし、本件各貸室の現行賃料が、賃料増額請求時点において不相当となったとも認められない。
　　ウ　また、本件死亡事故による影響についてみると、そもそも、本件貸室１ないし９の現行賃料を決定する際に、本件死亡事故の影響を踏まえて大幅な減額がなされたとまでは認められず、同事故の影響の消失を指摘して現行賃料が不相当になった旨をいう原告の主張は採用できない。
　　すなわち、本件貸室１ないし９の賃料額（いずれも８万６０００円）について、２０％以上の減額が見込まれたということは、元々の賃料額が１０万７５００円以上であったことを意味するが、上記各貸室に係る賃貸借契約締結当時、上記各貸室の賃料額がそうした水準にあったことを認めるに足りる証拠は見当たらず（なお、本件死亡事故直前において、類似の階層にあり、同一の貸室面積を持つ貸室（本件貸室１７ないし２４）につき合意された賃料額は９万円である。）、上記各貸室について２０％以上の減額が見込まれたとは考えにくい。また、被告リブ・マックスは、本件死亡事故前である平成２２年２月５日に１室（本件貸室１０）を賃料１１万５０００円で、平成２２年３月３０日に４室（本件貸室１３ないし１６）を賃料１１万円で、平成２２年５月２７日に８室（本件貸室１７ないし２４）を９万円で、それぞれジョイント・プロパティから賃借しているところ、上記のとおり、貸室の賃借数が増加し、しかも同一機会にまとまった数の貸室を賃借するごとに賃料が減額される傾向がみられることに照らすと、平成２３年１０月ないし同年１２月までに契約された本件貸室１ないし９についての減額の影響が、貸室の賃借数の増加に伴うものである旨の被告らの主張を、むやみに排斥することはできないというべきである。
　　エ　そして、本件各賃貸借契約が、空室率の高い時期に締結されたことなど、当時の賃貸人の特殊な事情により締結された旨をいう原告の同主張は、本件建物の空室率を含む賃貸人側の事情の変動を指摘するものにすぎず、経済事情の変動により現行賃料が不相当になったことを主張するものではないから、採用できない。
　　オ　また、原告は、本件各貸室の現行賃料が、同貸室の新規適正賃料に比べて３０％も乖離していること、また、本件建物内にある本件各貸室以外の貸室の改定後賃料とも乖離していることを指摘して、本件各貸室の現行賃料が、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった旨を主張し、本件各貸室の新規適正賃料を裏付ける証拠として、本件各貸室の調査報告書（甲１０ないし１４）を提出する。
　　しかし、各調査報告書は、いずれも平成２８年７月３１日時点の調査価格を示すにとどまり、直近合意時点以降における賃料を基準として、同賃料が不相当となったか否かの判断要素となる借地借家法３２条１項所定の各要素に照らして算出された適正賃料を示すものではないばかりか、直近合意時点と賃料増額請求時点における、借地借家法３２条１項所定の経済事情の変動や、これが本件各貸室の賃料に与えた影響、直近合意時点から賃料増額請求時点までの間における近傍同種の建物の借賃の増減、その増減を踏まえた本件各貸室の賃料との比較を示すものではないから、上記各調査報告書をもって、本件各貸室の現行賃料が不相当になったと認めることはできず、その他、本件各貸室の現行賃料が不相当になったことを認めるに足りる的確な証拠はない。
　　カ　なお、原告は、相当賃料に係る主張において、被告らが実施するサブリース事業等が、応分のリスクを負担するものではなく、極めて特殊なものである旨を指摘するので、現行賃料の不相当性を認めるべき事情に当たるか否かについて念のため検討すると、証拠（甲２、２２。枝番を含む。）及び弁論の全趣旨によれば、被告リブ・マックスが、ジョイント・プロパティとの間で、本件建物の一部の貸室を対象とした定額借上賃貸借契約（本件各賃貸借契約）を締結したこと、同契約において、被告リブ・マックスは、１か月前ないし２か月前の予告により同契約を解除できることや、被告は敷金・保証金・更新料を負担しないことなどが合意されたことが認められ、こうした契約内容等に照らせば、被告らが転貸事業を展開するに当たり一定のリスク軽減措置を組み込んだことは、本件各賃貸借契約締結時に前提とされ、各直近合意時点の賃料にもその旨が反映されていたというべきであるから、被告らの転貸事業が特殊であることを指摘して現行賃料が不相当になった旨をいう原告の主張は採用できない。
　３　結論
　　よって、その余の争点について判断するまでもなく、原告の請求は理由がないから、これを棄却することとして、主文のとおり判決する。 民事第３７部 　（裁判官　辻由起） 別紙（省略）