国土交通省対策サブリース被害救済措置

サブリース被害・不動産トラブル・賃貸借契約･不動産取引の経験豊かな不動産専門の弁護士に｜全国の不動産専門の公務員を国土交通大学校学校で養成中

サブリース契約をこれからされようとしている方でも相談（無料）できます。
サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルール（賃貸住宅管理業者登録制度）ご存知ですか？アパート経営を勧誘する手口に注意ください。
サブリース被害対策は豊富なキャリアと実績に裏打ちされた不動産専門の弁護士に「今後の見通し」を不動産専門の弁護士が助言，｜サブリース被害・不動産投資・アパート経営問題｜不動産相続対策専門弁護士として定評がある。

サブリース被害からくる借金問題＆住宅ローン返済ができずに借りてしまった借金問題｜しつこい勧誘　高齢者をターゲットにする場合も

サブリース契約の前に不動産専門弁護士に相談するのが安全対策
 
賃料減額のリスクの説明を、どう受け止めるのか？サブリース契約の本質は、一括借り上げといっても賃料減額があり得るという現実を知ることに尽きる。
 修繕費は、収益を圧迫するケースが少なくない点に注意が必要。しかも、築年数が経過して入居率が悪化してくると当然、オーナーに家賃の減額交渉をしてくる。収入が減るとオーナーは借入先の返済ができなくなるため当然のごとく反対することになる。しかしこの交渉はオーナーにとって不利になりがちだ。というのも、サブリース契約では、オーナーが貸し主となり、大東側が借り主となる。つまり借主を保護する借地借家法が適用され、オーナーよりも大東側の方が有利な立場となる。
サブリース契約の落とし穴はこの点が大きな問題点となる。だからこそ、一括借り上げのリスクとして「賃料減額」はあり得ることの認識が重要なのだ。
ご相談は、資料などをご持参ください。無料でご相談に応じますのでご安心ください。▶　CONTACT サブリース被害　お電話の場合は0120-316-018　サイムはイヤ　までご連絡下さい。NHK人気番組「正直不動産」の監修をしている弁護士が直接対応いたします▶　0120-316-018 フリー

サブリース契約は、近年賃料減額をめぐるトラブルが急増

平成３０年３月２７日、国土交通省と消費者庁はサブリースをめぐるトラブルについて、勧誘に関する相談・費用負担等に関する相談・家賃の減額に関する相談・サブリース会社との対応についてのご相談窓口を開設しました。■法律事務所ロイヤーズロイヤーズの弁護士竹内俊雄は、国土交通省窓口である地方整備局のエキスパートに対して国土交通大学校で指導しています。
 
サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受けて、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解することが大切です。
　しかしこれまで寄せられているご相談内容をみると■、「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が減額する可能性があります。また■「３０年間一括借り上げ」と謳われていても、、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約の可能性があります。さらに契約時には考えもしなかった修繕費が問題になる場合があります。オーナーにサブリース会社から修繕費用を求められるケースなどもあり、老朽化にともない建物設備の修繕費用が必要になるなど、サブリース契約をするときは、修繕費用などオーナー負担となる固定資産税もふくめ、長期目線でサブリース契約の賃料を考える必要が大切です。

今回問題となっている大東建託のトラブルは、契約までに至る勧誘にも問題点が浮き彫りに。
高齢者をターゲットに、家族を遮断し契約にこぎつける手口に被害が拡大しています。
サブリース被害の問題解決については　こちらをご覧ください。　▶サブリース被害問題解決手順 賃料返還・迅速対応

サブリース被害｜被害者の声

サブリース契約の注意点と対策

サブリース会社とのトラブル｜対策

サブリース業者の不当な契約解除・減額交渉にはすぐに応じない

弁護士に依頼（調停・損害賠償）することをお勧めします
 

サブリース会社の勧誘方法の問題点

「３０年間賃料保証」はサブリース会社のうたい文句。
「オーナー様は何もしなくても管理はお任せください」となると誰もが、わずらわしい手間がなく安定した賃料が保証されるなら、しかもサブリース会社は大手だからと安心しても無理からぬこと。
ともかく、３０年間賃料が安定的に変わらずに入金されるという錯覚を起こさせ事業計画が安定したものであることを計画書などを提示されて契約をしてしまうことがあります。
しかし年々老朽化が進むのは間違いなく、老朽化に伴い修繕費がかかることになります。したがって、新築同様の収益は続かないということです。
ところが、勧誘の内容を聞くと、収益が右肩上がりの曲線で示されている事業計画を見せられたという実態が浮かびあがってきます。当然そのような事業計画はあり得ないのです。
このようなあり得ない事業計画を提供し、アパートを建築させたというのであれば、問題があります。
サブリース会社のうたい文句で、アパート建築をする場合、アパート建築請負契約を締結する条件でサブリース契約をする場合がほとんどです。通常は、アパートを建築するとなると、少しでも安く、いい材料で頑丈な建物になるように気を配るものです。老朽化が進まないように塗装などにも気を遣い細かく注意を払うでしょう。
ですが３０年間も長期にわたり、一括借り上げてくれると思うと、注意もそれほど払わず建築会社におまかせするようになり割高になってしまっている現状が現場で生じています。

ここからが問題です
サブリース被害は、被害に気付くことが遅くなるということです。
それは、サブリース契約の賃料が滞るようになりようやく気付くからです。場合によってはアパートの竣工から何年もしないと被害にあったと気づきにくいことがあります。賃料の減額を迫られたり、賃料が滞ったりして初めて被害にあったと気がつくからです。そうなると銀行返済がサブリース業者から支払われる賃料頼みになってしまっていることから、サブリース会社から契約を解除された場合は、たちまちローンの返済ができなくなることから賃料減額に応じてしまい収益どころか修繕費を考え合わせると赤字という結果になります。

アパート建築請負契約をしたが途中で解約できるかという問題ですが、サブリース会社の勧誘に問題がある場合は、取り消しの主張ができます。早い段階であれば特定商品取引法のクーリング・オフを行使することもあり得ます。取り消したいという場合も、建築に入る前か建築途中なのか、また勧誘に問題がない場合でも取り消すことは可能です。一定の金額（違約金）を支払えば契約は取り消すことは可能です。

○減額交渉に対する対処法
判例によると（東京高等裁判所平成１５年（ネ）第５３９９号建物賃料改定等本訴請求、収入保証額確認等反訴請求控訴事件 平成１６年１２月２２日判決）
最高裁判所の裁判例は、「一定期間の賃料保証を約し，被控訴人においてこの賃料保証等を前提とする収支予測の下に多額の銀行融資を受けてビルを建築した上で締結されたサブリース契約であることからすれば，上記鑑定額をもって直ちに本件の相当賃料額であるということはできない。本件における相当賃料額を決定するに当たっては，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり，特に本件においては，上記の賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情を考慮しなければならず，とりわけ，被控訴人が本件の事業を行うに当たって考慮した予想収支，それに基づく建築資金の返済計画をできるだけ損なわないよう配慮して相当賃料額を決定しなければならないというべきである。」また、これを受けた高等裁判所では、サブリース契約締結時の家賃保証の約束と収支予想を尊重するべきだとし、周辺の賃料相場にあわせるべきとして賃料減額請求を行ったサブリース業者の請求をほぼ認めなかった判断もなされています。

○サブリース会社の不当な契約解除・解約への対処法
いきなりの解除は、オーナーにとってローンの返済があるだけに相当な痛みを伴うことになります。それをわかって「賃料減額に応じなければ契約を解除する」と、強硬に要求してきます。こういった場合は、すぐに応じることなく弁護士に相談することをお勧めします。解除が無効だと主張するとか、損害賠償を検討するとか調停に持ち込むとか、安易に応じないことです。

・初期段階　訪問販売による契約｜特定商取引法　　クーリング・オフ

最近目立つのは不動産業者によるサブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘です。
不動産サブリースに関するアパート建築請負契約は、不動産業者などが訪問して勧誘がなされるなど、訪問による勧誘や契約がなされることがあります。いわゆる訪問販売です。訪問販売は、事業者が消費者の自宅に訪問して、商品や権利の販売又は役務の提供を行う契約をする取引の事です。 キャッチセールス、アポイントメントセールスを含みます。
サブリース契約にともなうアパート建築請負契約の勧誘も、特定商取引法が適用されないか検討する価値があります。

特定商取引法は、事業者による違法・悪質な勧誘行為等を防止し、消費者の利益を守ることを目的とする法律です。 具体的には、訪問販売や通信販売、電話勧誘販売、業務提供誘引販売（「仕事を提供するので収入が得られる」という口実で消費者を誘引し、仕事に必要であるとして、商品等を売って金銭負担を負わせる取引のこと）等の消費者トラブルを生じやすい取引類型を対象に、事業者が守るべきルールと、クーリング・オフ等の消費者を守るルール等を定めています。訪問販売や電話勧誘販売など、問題の起こりやすい商法を規制する法律ですが、無条件で契約を解除できる「クーリング・オフ」を定めている法律でもあります。
住宅建設会社様の展示場や店舗で請負契約を締結する場合は、 訪問販売には該当しないためクーリング・オフの適用除外になります。訪問販売といっても、ホテルの一室であったり、レストランや取引銀網などは全て取引販売の対象になります。不動産業者の事務所と認められず、類似とも認められません。

特定商取引法の改正がなされ、建築請負契約も同法の対象です。同法は、「営業のためにもしくは営業として」契約する場合には適用されない、という規定もおいていますが、何もよく分からないままに、図面などを見せられて一棟目のアパートの建築契約を締結させられたなどの場合には、クーリング・オフできる可能性は十分あります。

また、同法は、虚偽の説明または、不当な勧誘をした業者を取り締まる規定も置いています。納得しないままの契約、または勧誘があったと思われたら、まずはクーリング・オフの申し入れをすることです。押し切られるようであれば迷わず不動産専門の弁護士か消費者庁に相談することです。

不動産の賃貸借に関わる増減請求｜借地借家法32条1項

判決文に引用された法律「借地借家法32条1項」の条文を抜粋して掲載しました。ちらっと見てください。判決文がわかりやすく感じてくれるといいですが‥‥。

 
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
不動産・サブリース関係に関する判例は、こちらをご覧ください。　▶サブリース被害 判例

 
 
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